Vous envisagez de vendre votre résidence principale pour en acheter une nouvelle ? Ce type de projet immobilier est assez courant et tout à fait réalisable à condition de bien connaître les avantages et inconvénients des différentes stratégies possibles. Que vous choisissiez de vendre avant, après, ou de mener les deux de front, chaque option présente ses avantages… mais aussi ses défis ! Entre le prêt relais et la vente en cascade, il existe plusieurs approches pour réaliser la vente et l’achat d’une maison ou d’un appartement. Dans cet article, découvrez comment réussir ce projet sans stress, en prenant des décisions éclairées pour optimiser vos finances et préserver votre tranquillité d'esprit.
Pourquoi vendre sa résidence principale avant d’en racheter une autre ?
Avantages et inconvénients de vendre son logement avant d’acheter un autre
Commencer par vendre votre logement permet de savoir exactement combien vous pouvez investir dans un nouveau bien. Ainsi, vous connaissez votre apport personnel et votre capacité d’emprunt avant de vous engager dans un nouveau processus d’achat immobilier. Cela permet de bien préparer votre plan de financement et de savoir le type de bien que vous pouvez acheter.
Attention à ne pas confondre capacité d’achat et capacité d’emprunt. La première inclut votre épargne et le prêt que vous pouvez obtenir. La capacité d’emprunt, elle, correspond au montant maximal que la banque est prête à vous accorder selon votre situation financière.
En vendant d’abord votre maison avant d’en acheter une autre, vous simplifiez le financement de votre future acquisition. Si votre logement actuel est encore associé à un crédit immobilier, sa vente vous permet de solder votre emprunt et de vous lancer dans un nouveau projet immobilier avec une situation financière plus saine. Cela facilite l’obtention d’un nouveau prêt immobilier avec des conditions avantageuses.
Vendre avant d’acheter un bien immobilier allège également votre charge mentale car vous n’avez pas besoin d’être sur deux fronts en même temps (la vente et l’achat de votre résidence principale). Une fois la vente conclue, vous avez l’esprit libre pour vous concentrer pleinement sur la recherche de votre nouveau nid. Si vous tombez sur une perle rare, vous êtes prêt à envoyer une offre d’achat immédiatement, sans attendre la vente de votre ancien logement. En plus, cela vous évite de supporter simultanément les charges de deux biens immobiliers.
Toutefois, le principal inconvénient de cette stratégie est qu’entre la vente de votre résidence et l’achat de la suivante, vous avez besoin de trouver un logement temporaire. Dans la majorité des cas, cela implique de louer un logement durant cette période de transition, qui peut aller de quelques semaines à plusieurs mois.
Comme vous n'habitez pas vraiment chez vous durant cette période de transition, vous pourriez être réticent à déballer tous vos cartons, ce qui peut donner lieu à une situation inconfortable d’un point de vue logistique, surtout si une partie de vos affaires se trouve dans un garde-meuble.
Au niveau financier, vendre son logement avant d’en acheter un autre peut engendrer des coûts supplémentaires, comme :
- le montant des loyers du logement provisoire,
- le prix d’un déménagement supplémentaire,
- la location d’un garde-meuble.
Pour alléger la période de transition, une solution économique est d’habiter temporairement chez un proche ou un membre de sa famille. Si cela est impossible, vous pouvez demander à l’acquéreur de votre maison de rester dans votre ancien logement pendant quelques mois après la vente, le temps de trouver votre nouvelle résidence principale. Bien entendu, cet accord doit être formalisé dans un contrat, incluant une compensation financière et un délai raisonnable pour libérer les lieux.
"Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Kyka s'est occupé de tout de A à Z.
De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux !
L'équipe est réactive et ça m'a permis de dégager du temps pour moi et de délaisser la partie travaux en toute sérénité !
Encore merci, je recommande vivement !"
Adrien Balikdjian
Conseils pour vendre sa maison avant d’en acheter une autre ?
Se donner les moyens de vendre sa résidence principale à un bon prix
Il est quasiment impossible de savoir à l’avance quand votre bien trouvera preneur et à quel prix. Certains logements partent en quelques jours, d’autres peuvent rester sur le marché pendant plusieurs mois.
Vouloir vendre rapidement sa résidence principale, c’est prendre le risque de revoir le prix de vente de votre propriété à la baisse et de diminuer votre capacité d’achat pour acheter un nouveau bien. C’est pourquoi nous vous conseillons de prendre le temps de vendre votre propriété sans vous presser. Ce faisant, vous maximisez vos chances de vendre votre maison ou votre appartement à un prix intéressant.
Il peut aussi être judicieux de réaliser quelques travaux pour rendre votre bien plus attractif aux yeux des acquéreurs. Dans les semaines précédant la mise en vente, prenez le temps de faire un peu de “home staging” afin de mettre en valeur les pièces de votre logement (ou le jardin, le cas échéant).
Par exemple, repeindre les murs ou les fenêtres, réparer un interrupteur cassé, ajouter un miroir ou quelques fleurs fraîches sont des petites améliorations qui peuvent séduire vos potentiels acquéreurs et tirer la valeur du logement vers le haut.
Si vous avez fait appel à Kyka pour acheter votre bien, celui-ci a été rénové avant votre emménagement. Quelques années plus tard, les biens des clients Kyka sont restés en bon état. Il n'ont donc pas besoin de "home staging" pour être vendus à bon prix.
Bien anticiper les frais annexes relatifs à l’achat du nouveau bien immobilier
Comme tout projet immobilier, il est indispensable d’inclure dans votre plan de financement les frais annexes liés à votre nouvelle acquisition, à commencer par les frais de notaire. Dans l’ancien, ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat, tandis qu’ils se situent entre 2 et 3 % pour un bien neuf.
Comme évoqué précédemment, d’autres dépenses peuvent s’ajouter, notamment :
- Les frais de déménagement et ceux liés à la location d’un garde-meuble, si nécessaire.
- Les indemnités de remboursement anticipé de votre crédit immobilier.
Les indemnités liées au remboursement anticipé d’un prêt peuvent être négociées avec votre établissement bancaire au moment de la signature du contrat.
Si vous signez un mandat de recherche afin de bénéficier des services d’un chasseur immobilier, pensez également à inclure ses honoraires (représentant 2 à 4% du prix de vente).
Chez Kyka, nous accompagnons les propriétaires dans l’achat, la vente et la rénovation de leur bien immobilier. Nos chargés de projet sont à votre disposition pour vous aider à vendre votre résidence principale et à trouver rapidement le bien de vos rêves.
Acheter avant de vendre grâce au prêt relais
Avantages et inconvénients d’acheter un nouveau bien avant de vendre sa résidence principale
Si vous souhaitez acquérir un nouveau logement avant de vendre votre résidence principale, le prêt relais peut s’avérer une solution judicieuse. Ce prêt à court terme vous permet de financer l’achat de votre nouveau bien sans attendre la finalisation de la vente de votre maison actuelle. Autrement dit, le prêt relais comble le décalage de trésorerie entre les deux transactions immobilières.
Ainsi, le prêt relais vous permet d’avoir la capacité d’achat pour acquérir un nouveau bien et vous donner le temps de vendre votre ancienne résidence principale. Il s'agit d'un crédit transitoire qui vous offre la liberté d’acheter en toute tranquillité, avant même d’avoir trouvé un acquéreur pour votre résidence actuelle.
Le prêt relais est une option ouverte à tous les propriétaires immobiliers, qu’ils aient acheté leur résidence principale ou qu’ils soient investisseurs locatifs. Les primo-accédants ne peuvent donc pas souscrire à ce type de prêt.
Généralement, le montant du prêt relais représente entre 50 et 80 % de la valeur du bien mis en vente et sa durée ne dépasse pas 24 mois. Cela dit, le prêt peut être renouvelé une fois.
L’un des grands atouts de ce type de prêt réside dans son fonctionnement : tant que votre résidence principale n’est pas vendue, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital, quant à lui, est soldé une fois l’acte authentique de vente signé et aucune indemnité pour remboursement anticipé n’est exigée. C’est un avantage non négligeable pour ceux qui souhaitent procéder à l’achat d’une nouvelle propriété sans risquer de se retrouver financièrement coincés.
Certaines banques offrent la possibilité de différer le paiement des intérêts pour les emprunteurs disposant de revenus plus modestes. Cela peut s’avérer très utile si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu.
Acheter avant de vendre présente aussi l’avantage logistique de vous éviter un double déménagement. Vous pouvez ainsi emménager directement dans votre nouveau logement, sans passer par une phase de location temporaire.
Enfin, c’est une option idéale si vous souhaitez acheter un bien avec des travaux de rénovation à réaliser (afin d’optimiser votre confort et la valeur immobilière de votre prochaine résidence). Dans ce cas, vous pouvez rester dans votre logement actuel pendant toute la durée des travaux et éviter de rester trop longtemps dans un logement provisoire.
Cependant, bien que le prêt relais présente des avantages évidents, il comporte également des risques et inconvénients qu’il est crucial de prendre en compte :
- Il s’agit d’un crédit de courte durée, allant de 12 à 24 mois.
- Si votre bien est difficile à vendre, vous pourriez vous retrouver dans une situation délicate.
- Le remboursement des intérêts débute immédiatement, même si le capital n’est payé qu’après la vente.
- Les taux d’intérêt du prêt relais sont généralement plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique.
Il existe deux types de prêts relais : le prêt relais sec (si le prix de vente de votre bien actuel couvre entièrement l’achat du nouveau) et le prêt relais adossé (si vous devez souscrire un crédit immobilier en complément du prêt relais).
“J'ai été accompagné par Kyka dans la réalisation de mon projet et je suis très satisfait du résultat ! Toutes les équipes ont été à mon écoute et ont parfaitement compris mes attentes. Je suis ravi d'avoir été accompagné par le service Kyka et je conseille à toute personne qui souhaite réaliser un projet immobilier sur mesure et innovant de foncer avec eux !”
Olivier Dhalluin
Conseils pour acheter un bien immobilier avant de vendre le sien
Évaluer la valeur du votre bien immobilier à vendre
Vous allez devoir établir votre plan de financement sans connaître exactement le prix de vente de votre bien actuel. Cela dit, il vous faut estimer le plus précisément possible la valeur de votre bien car son prix sera déterminant dans le calcul de votre capacité d’achat.
Mais attention, le marché immobilier fluctue constamment. Pour que votre projet immobilier soit un succès, il est essentiel de ne pas surestimer la valeur de votre bien.
Plusieurs critères sont à considérer :
- L’emplacement de votre logement
- Son type (appartement, maison individuelle, etc.) et son ancienneté
- Ses performances énergétiques (DPE)
- Sa surface habitable, le nombre de pièces, de chambres etc...
- L’environnement (proximité des commerces, des transports, etc.).
Pour obtenir une estimation précise et éviter les mauvaises surprises, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, comme Kyka ! Prenez rendez-vous avec l’un de nos chargés de projet pour discuter en détail de votre projet immobilier.
Anticiper toutes les démarches administratives liées à la vente de votre maison
Dès que vous êtes propriétaire de votre nouveau logement, et dès que celui-ci est prêt à vous accueillir, vous avez tout intérêt à vendre votre ancienne résidence au plus vite. Tant que cela n’est pas fait, vous supportez les charges de deux logements et vous continuez de payer les intérêts du prêt relais.
Pour maximiser vos chances de vendre rapidement votre bien, il est conseillé d’anticiper toutes les démarches administratives car plus tôt vous aurez rassemblé tous les documents nécessaires à la vente, plus vite celle-ci pourra se conclure. Par exemple, pensez à préparer votre dernier avis de taxe foncière afin de pouvoir l’envoyer aux acheteurs qui souhaitent le consulter.
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