Comment vendre sa résidence principale pour en acheter une autre ?

En vendant d’abord votre maison avant d’en acheter une autre, vous simplifiez le financement de votre future acquisition. Si votre logement actuel est encore associé à un crédit immobilier, sa vente vous permet de solder votre emprunt et de vous lancer dans un nouveau projet immobilier avec une situation financière plus saine. Cela facilite l’obtention d’un nouveau prêt immobilier avec des conditions avantageuses.

Vendre avant d’acheter un bien immobilier allège également votre charge mentale car vous n’avez pas besoin d’être sur deux fronts en même temps, c'est-à-dire la vente et l’achat d'une résidence principale. Une fois la vente conclue, vous avez l’esprit libre pour vous concentrer pleinement sur la recherche de votre nouveau nid. Si vous tombez sur une perle rare, vous êtes prêt à envoyer une offre d’achat immédiatement, sans attendre la vente de votre ancien logement. En plus, cela vous évite de supporter simultanément les charges de deux biens immobiliers.

Toutefois, le principal inconvénient de cette stratégie est qu’entre la vente de votre résidence et l’achat de la suivante, vous avez besoin de trouver un logement temporaire. Dans la majorité des cas, cela implique de louer un logement durant cette période de transition, qui peut aller de quelques semaines à plusieurs mois. 

Comme vous n'habitez pas vraiment chez vous durant cette période de transition, vous pourriez être réticent à déballer tous vos cartons, ce qui peut donner lieu à une situation inconfortable d’un point de vue logistique, surtout si une partie de vos affaires se trouve dans un garde-meuble.

Au niveau financier, vendre son logement avant d’en acheter un autre peut engendrer des coûts supplémentaires, comme :

• le montant des loyers du logement provisoire,
• le prix d’un déménagement supplémentaire,
• la location d’un garde-meuble. 

Pour alléger la période de transition, une solution économique est d’habiter temporairement chez un proche ou un membre de sa famille. Si cela est impossible, vous pouvez demander à l’acquéreur de votre maison de rester dans votre ancien logement pendant quelques mois après la vente, le temps de trouver votre nouvelle résidence principale. Bien entendu, cet accord doit être formalisé dans un contrat, incluant une compensation financière et un délai raisonnable pour libérer les lieux.

"Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Kyka s'est occupé de tout de A à Z.
De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux !
L'équipe est réactive et ça m'a permis de dégager du temps pour moi et de délaisser la partie travaux en toute sérénité !
Encore merci, je recommande vivement !"
Adrien Balikdjian

Conseils pour vendre sa maison avant d’en acheter une autre ?

Se donner les moyens de vendre sa résidence principale à un bon prix

Il est quasiment impossible de savoir à l’avance quand votre bien trouvera preneur et à quel prix. Certains logements partent en quelques jours, d’autres peuvent rester sur le marché pendant plusieurs mois. 

Vouloir vendre rapidement sa résidence principale, c’est prendre le risque de revoir le prix de vente de votre propriété à la baisse et de diminuer votre capacité d’achat pour acheter un nouveau bien. C’est pourquoi nous vous conseillons de prendre le temps de vendre votre propriété sans vous presser. Ce faisant, vous maximisez vos chances de vendre votre maison ou votre appartement à un prix intéressant.

Il peut aussi être judicieux de réaliser quelques travaux pour rendre votre bien plus attractif aux yeux des acquéreurs. Dans les semaines précédant la mise en vente, prenez le temps de faire un peu de “home staging” afin de mettre en valeur les pièces de votre logement (ou le jardin, le cas échéant).

Par exemple, repeindre les murs ou les fenêtres, réparer un interrupteur cassé, ajouter un miroir ou quelques fleurs fraîches sont des petites améliorations qui peuvent séduire vos potentiels acquéreurs et donner de la valeur au logement.

Remarque

Si vous avez fait appel à Kyka pour acheter votre bien, celui-ci a été rénové avant votre emménagement. Quelques années plus tard, les biens des clients Kyka sont restés en bon état. Il n'ont donc pas besoin de "home staging" pour être vendus à bon prix.

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Bien anticiper les frais annexes relatifs à l’achat du nouveau bien immobilier

Comme tout projet immobilier, il est indispensable d’inclure dans votre plan de financement les frais annexes liés à votre nouvelle acquisition, à commencer par les frais de notaire. Dans l’ancien, ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat, tandis qu’ils se situent entre 2 et 3 % pour un bien neuf.

Comme évoqué précédemment, d’autres dépenses peuvent s’ajouter, notamment :

• Les frais de déménagement et ceux liés à la location d’un garde-meuble, si nécessaire.
• Les indemnités de remboursement anticipé de votre crédit immobilier. 

Remarque

Les indemnités liées au remboursement anticipé d’un prêt peuvent être négociées avec votre établissement bancaire au moment de la signature du contrat.

Si vous signez un mandat de recherche afin de bénéficier des services d’un chasseur immobilier, pensez également à inclure ses honoraires (représentant 2 à 4% du prix de vente).

Chez Kyka, nous accompagnons les propriétaires dans l’achat, la vente et la rénovation de leur bien immobilier. Nos chargés de projet sont à votre disposition pour vous aider à vendre votre résidence principale et à trouver rapidement le bien de vos rêves.

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Acheter avant de vendre grâce au prêt relais

Avantages et inconvénients d’acheter un nouveau bien avant de vendre sa résidence principale

Si vous souhaitez acquérir un nouveau logement avant de vendre votre résidence principale, le prêt relais peut s’avérer une solution judicieuse. Ce prêt à court terme vous permet de financer l’achat de votre nouveau bien sans attendre la finalisation de la vente de votre maison actuelle. Autrement dit, le prêt relais comble le décalage de trésorerie entre les deux transactions immobilières.

Ainsi, le prêt relais vous permet d’avoir la capacité d’achat pour acquérir un nouveau bien et vous donner le temps de vendre votre ancienne résidence principale. Il s'agit d'un crédit transitoire qui vous offre la liberté d’acheter en toute tranquillité, avant même d’avoir trouvé un acquéreur pour votre résidence actuelle.

Le prêt relais est une option ouverte à tous les propriétaires immobiliers, qu’ils aient acheté leur résidence principale ou qu’ils soient investisseurs locatifs. Les primo-accédants ne peuvent donc pas souscrire à ce type de prêt. 

Généralement, le montant du prêt relais représente entre 50 et 80 % de la valeur du bien mis en vente et sa durée ne dépasse pas 24 mois. Cela dit, le prêt peut être renouvelé une fois.

L’un des grands atouts de ce type de prêt réside dans son fonctionnement : tant que votre résidence principale n’est pas vendue, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital, quant à lui, est soldé une fois l’acte authentique de vente signé et aucune indemnité pour remboursement anticipé n’est exigée. C’est un avantage non négligeable pour ceux qui souhaitent procéder à l’achat d’une nouvelle propriété sans risquer de se retrouver financièrement coincés.

Remarque

Certaines banques offrent la possibilité de différer le paiement des intérêts pour les emprunteurs disposant de revenus plus modestes. Cela peut s’avérer très utile si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu.

Acheter avant de vendre présente aussi l’avantage logistique de vous éviter un double déménagement. Vous pouvez ainsi emménager directement dans votre nouveau logement, sans passer par une phase de location temporaire.

Enfin, c’est une option idéale si vous souhaitez acheter un bien avec des travaux de rénovation à réaliser (afin d’optimiser votre confort et la valeur immobilière de votre prochaine résidence). Dans ce cas, vous pouvez rester dans votre logement actuel pendant toute la durée des travaux et éviter de rester trop longtemps dans un logement provisoire.

Cependant, bien que le prêt relais présente des avantages évidents, il comporte également des risques et inconvénients qu’il est crucial de prendre en compte :

• Il s’agit d’un crédit de courte durée, allant de 12 à 24 mois.
• Si votre bien est difficile à vendre, vous pourriez vous retrouver dans une situation délicate.
• Le remboursement des intérêts débute immédiatement, même si le capital n’est payé qu’après la vente.
• Les taux d’intérêt du prêt relais sont généralement plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique.

Remarque

Il existe deux types de prêts relais : le prêt relais sec (si le prix de vente de votre bien actuel couvre entièrement l’achat du nouveau) et le prêt relais adossé (si vous devez souscrire un crédit immobilier en complément du prêt relais).

Avantages d’acheter avant de vendre	Inconvénients d’acheter avant de vendre
Financer le nouveau bien grâce à un prêt relais   Chercher un nouveau bien sans se presser   Eviter un double déménagement   Avoir le temps de réaliser des travaux de rénovation	Le prêt relais est un crédit de courte durée   Les intérêts du prêt relais sont à rembourser en priorité   Le taux d’intérêt du prêt relais est plus élevé qu’un prêt classique

Répondez à quelques questions puis recevez une estimation personnalisée de votre projet immobilier

Faire une simulation

“J'ai été accompagné par Kyka dans la réalisation de mon projet et je suis très satisfait du résultat ! Toutes les équipes ont été à mon écoute et ont parfaitement compris mes attentes. Je suis ravi d'avoir été accompagné par le service Kyka et je conseille à toute personne qui souhaite réaliser un projet immobilier sur mesure et innovant de foncer avec eux !”
Olivier Dhalluin

Conseils pour acheter un bien immobilier avant de vendre le sien

Évaluer la valeur du votre bien immobilier à vendre

Vous allez devoir établir votre plan de financement sans connaître exactement le prix de vente de votre bien actuel. Cela dit, il vous faut estimer le plus précisément possible la valeur de votre bien car son prix sera déterminant dans le calcul de votre capacité d’achat.

Mais attention, le marché immobilier fluctue constamment. Pour que votre projet immobilier soit un succès, il est essentiel de ne pas surestimer la valeur de votre bien.

Plusieurs critères sont à considérer :

• L’emplacement de votre logement
• Son type (appartement, maison individuelle, etc.) et son ancienneté
• Ses performances énergétiques (DPE)
• Sa surface habitable, le nombre de pièces, de chambres etc...
• L’environnement (proximité des commerces, des transports, etc.).

Pour obtenir une estimation précise et éviter les mauvaises surprises, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, comme Kyka ! Prenez rendez-vous avec l’un de nos chargés de projet pour discuter en détail de votre projet immobilier.

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Anticiper toutes les démarches administratives liées à la vente de votre maison

Dès que vous êtes propriétaire de votre nouveau logement, et dès que celui-ci est prêt à vous accueillir, vous avez tout intérêt à vendre votre ancienne résidence au plus vite. Tant que cela n’est pas fait, vous supportez les charges de deux logements et vous continuez de payer les intérêts du prêt relais.

Pour maximiser vos chances de vendre rapidement votre bien, il est conseillé d’anticiper toutes les démarches administratives car plus tôt vous aurez rassemblé tous les documents nécessaires à la vente, plus vite celle-ci pourra se conclure. Par exemple, pensez à préparer votre dernier avis de taxe foncière afin de pouvoir l’envoyer aux acheteurs qui souhaitent le consulter.

Remarque

Une partie des formalités, comme la déclaration de plus-value sur la résidence principale, sont prises en charge par le notaire.

Par ailleurs, les potentiels acquéreurs vont vous poser de nombreuses questions lors de la visite de l’appartement ou de la maison que vous vendez. Il est donc important de préparer en amont tous les diagnostics immobiliers obligatoires, notamment le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

Comment acheter sans prêt relais ?

Si le prêt relais ne vous convient pas ou si vous préférez éviter de contracter un emprunt supplémentaire, d’autres alternatives existent pour financer l’achat de votre nouvelle résidence. Par exemple, vous pouvez mettre en location votre logement actuel afin de de générer des revenus qui couvrent en partie, voire totalement, les charges liées à l’achat de votre nouveau bien.

Vous pouvez aussi opter pour la location-accession. Ce mécanisme vous permet de louer un bien avec une option d’achat, offrant ainsi une transition douce entre votre ancienne et nouvelle propriété. Durant cette période, vous percevrez des indemnités d’occupation pendant maximum 3 ans. Au terme du contrat, le locataire peut devenir propriétaire du bien en versant le prix de vente au vendeur, après déduction du montant des indemnités d’occupation déjà versées.

Enfin, une autre option consiste à coordonner la vente de votre bien avec l’achat de votre nouvelle résidence. Cette solution est idéale mais elle exige une bonne préparation et une certaine capacité de négociation.

Comment acheter et vendre simultanément ?

Vendre votre résidence principale tout en achetant un nouveau bien immobilier est une opération tout à fait faisable, bien qu’elle demande une organisation sans faille. Cette démarche porte même un nom : la « vente en cascade ».

Le principe est d’aligner parfaitement la vente et l’achat, au jour près, ce qui demande souvent de la flexibilité et de la patience. En effet, il est rare que les calendriers de l’acheteur et du vendeur coïncident parfaitement. Plusieurs solutions existent pour vous aider à faire coïncider la vente et l’achat de votre résidence principale :

1. Acheter entre la promesse de vente et l’acte authentique
2. Ajouter une clause suspensive à l’avant-contrat
3. Négocier un délai de paiement avec l’acheteur de votre bien
4. Souscrire à un prêt achat-revente

Utiliser le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif

Une des stratégies les plus courantes consiste à profiter du délai entre la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente et celle de l’acte définitif. Une fois que l’avant-contrat du logement que vous souhaitez acheter est signé, vous disposez de 2 à 3 mois pour finaliser la vente de votre résidence actuelle.

Attention

Gardez à l’esprit que l’acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours après la signature de la promesse de vente. D’autre part, l’obtention de son crédit immobilier est une condition suspensive.

De la même manière, si vous choisissez de vendre votre résidence actuelle avant de vous engager pour l’achat du nouveau bien, il est impératif de vous assurer que toutes les conditions suspensives sont bien levées.

Par exemple, l’acheteur de votre maison doit avoir obtenu son financement et les éventuels certificats d’urbanisme ne doivent révéler aucune servitude. Un oubli à ce niveau pourrait mettre en péril votre projet.

Si toutes ces conditions sont réunies, il est même envisageable d'organiser les signatures des deux actes (vente et achat) le même jour, sous réserve d’un bon timing et d’une bonne coordination des parties prenantes.

Ajouter une clause suspensive dans l’avant-contrat

Une autre solution consiste à intégrer une clause suspensive dans la promesse de vente ou le compromis de vente de votre nouveau bien. Cette clause stipule que votre achat ne pourra se concrétiser que si vous parvenez à vendre votre résidence principale. 

Toutefois, cette option nécessite l’accord du vendeur, qui n’est pas tenu d’accepter cette condition. Il faut donc bien négocier pour trouver un terrain d’entente qui convienne à tout le monde.

Négocier un report de paiement

Dans certains cas, vous pouvez négocier un report de paiement avec le vendeur de votre futur logement. Cet accord vous permet de temporiser le règlement du bien jusqu'à ce que vous ayez finalisé la vente de votre maison actuelle. 

Ainsi, vous disposez du temps dont vous avez besoin pour libérer les fonds nécessaires à votre nouvel achat, tout en évitant une pression financière inutile.

Souscrire à un prêt achat-revente

Vous avez sans doute déjà entendu parler du prêt relais, mais saviez-vous qu’il existe une alternative plus souple : le prêt achat-revente ? 

Ce crédit, introduit en 2014, combine un prêt relais avec le rachat de votre crédit immobilier en cours sur votre résidence actuelle. Cela permet de garder son crédit immobilier après la vente, de n’avoir qu’une seule mensualité à rembourser, de disposer d’un délai de deux ans pour vendre votre bien et d’un taux d’intérêt souvent plus faible que celui d’un prêt relais classique. 

Cette solution peut s’avérer particulièrement utile si vous souhaitez acheter et vendre simultanément votre résidence principale tout en gardant une certaine de marge de manœuvre pour trouver le bon acheteur ou pour mener à bien les travaux de rénovation de votre nouveau logement.

Pour réussir l’achat de votre nouvelle maison sans stress, faites appel à Kyka ! L’un de nos chargés de projet vous aide à dénicher la perle rare à rénover et notre studio d'architecte d'intérieur est là pour en faire un lieu de vie qui vous ressemble et dont vous pouvez être fier.

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