Vous rêvez de devenir propriétaire mais ne savez pas par où commencer ? A condition d’être bien préparé et bien accompagné, le chemin vers votre premier achat immobilier est plus accessible qu’il n’y paraît. Entre la définition de votre budget, le choix de l’appartement ou de la maison de vos rêves et les démarches administratives, c’est une aventure aussi excitante qu’intimidante. Heureusement, avec les bons conseils et l’accompagnement de professionnels aguerris, vous pouvez éviter les erreurs classiques et faire de la primo-accession un véritable succès.
La primo-accession : définition
Le terme "primo-accédant", tel qu'il est défini par les établissements bancaires, s'applique à toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Cela signifie que même si vous possédez une résidence secondaire ou d’un bien en location, tant que vous êtes locataire de votre résidence principale, vous êtes considéré comme primo-accédant.
Ce statut permet de bénéficier de certains avantages financiers ou fiscaux (voir plus bas) mais il prend fin au moment où vous signez l'acte authentique de vente chez le notaire. C’est à cet instant que vous concrétisez enfin votre rêve immobilier et que vous devenez officiellement propriétaire.
Avec Kyka à vos côtés, acheter et rénover un appartement ou une maison devient un jeu d’enfant. Cela dit, il est important de bien comprendre les rouages pour avancer sereinement.
“Malgré mon manque de temps et d’expérience en la matière, Kyka a transformé l'achat de ma résidence principale dans le 15ème en une expérience fluide et agréable. Leur équipe a su dénicher un bien avec un fort potentiel, gérer les travaux de rénovation avec expertise et goût, et m'accompagner à chaque étape du processus. Le résultat est au-delà de mes attentes. Je recommande vivement leurs services !”
Nans R.
Définir son budget et préparer son projet immobilier
La première étape de l’achat d’un bien immobilier consiste à bien préparer votre projet. Alors avant de foncer tête baissée sur les sites de petites annonces, prenez un moment pour déterminer précisément :
- Le plan de financement du projet immobilier
- Le type de bien que vous souhaitez acheter
- L’usage que vous souhaitez faire du bien
Calculer sa capacité de financement et obtenir un prêt immobilier
Déterminer votre budget passe par une évaluation précise de votre situation actuelle. Votre capacité de financement dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, votre stabilité professionnelle et votre situation personnelle. Cette étude permet de savoir exactement ce que vous pouvez emprunter et d'ajuster vos ambitions en fonction du marché immobilier.
Le premier élément à calculer est votre taux d’endettement. Ce ratio vous permet d’évaluer la part des revenus que vous pouvez allouer au remboursement d’un crédit immobilier. Ce calcul est crucial car il conditionne la viabilité de votre emprunt.
Pour bien préparer le plan de financement de votre premier achat immobilier, il faut :
- Déterminer votre apport personnel,
- Calculer votre taux d’endettement,
- Rechercher les aides auxquelles vous avez droit en tant que primo-accédant.
Gardez à l’esprit que les intérêts bancaires, le montant de vos mensualités ainsi que la durée du crédit sont les éléments centraux de votre plan de financement. L’objectif est bien sûr de négocier les meilleures conditions avec les banques.
Pour commencer, consultez votre banque afin d'obtenir une première estimation de votre capacité d’emprunt. Ensuite, faites jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements et en comparant plusieurs offres de crédit.
Obtenir un proposition de financement de la part d’une banque permet également d’obtenir un précieux sésame : l’attestation de financement. Ce document, signé par la banque, prouve que vous avez les moyens de financer un bien immobilier. Cela rassure les agents immobiliers et les vendeurs, ce qui peut faire la différence face à d’autres acheteurs.
Votre apport personnel ne doit pas représenter toutes vos économies. Il est conseillé de conserver un peu d’argent de côté pour faire face aux aléas et rassurer les banques. Notre recommandation : conservez la somme correspondant à 6 mois de vos dépenses courantes.
Quel type de bien cherchez-vous ? Existant ou à construire ? Neuf ou ancien ?
Déterminer précisément le type de bien que vous souhaitez acheter est également très important :
- Préférez-vous un logement déjà existant ou êtes-vous tenté par une construction neuve ?
- Maison ou appartement ?
- Centre-ville ou campagne ?
- Neuf ou ancien ?
Les logements anciens ont souvent l’avantage d’être plus abordables, mais la rénovation d’un appartement ou la rénovation d’une maison peut impliquer un coût supplémentaire. À l’inverse, les biens neufs sont généralement plus chers à l’achat mais ils sont en parfait état et offrent une meilleure performance énergétique.
Un bien neuf perd de sa valeur dès qu’il est habité. Acheter un bien et réaliser des travaux de rénovation permet généralement de réaliser une plus grande plus-value à la revente.
Si vous optez pour l’achat d’un bien neuf, vous pouvez être orienté vers la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Dans ce cadre, vous achetez un bien sur plan, c’est-à-dire avant même qu’il ne soit construit. Vous devrez donc vous baser sur les plans pour visualiser votre futur logement.
Enfin, les biens anciens sont souvent moins chers mais ils demandent parfois des investissements supplémentaires pour être mis aux normes actuelles. Par exemple, il est essentiel d’obtenir un devis des travaux à réaliser dans un appartement dans le but d’améliorer son DPE (Diagnostic de Performances Energétique).
Faites appel à Kyka pour allier le charme de l’ancien au confort moderne. Nos chargés de projets et notre studio d’architecte d'intérieur sont là pour vous accompagner dans la recherche, l’achat, la rénovation, l’aménagement et la décoration de votre bien immobilier. Notre but est de vous aider à créer un espace qui vous ressemble tout en augmentant la valeur de votre bien.
"Mon expérience avec cette équipe a été exceptionnelle. Mon architecte a parfaitement compris mes attentes et l'équipe projet a toujours été à l'écoute. Mon projet a été livré dans les délais et le résultat final est fantastique. Je suis très satisfait du service reçu."
Lyrod Levy
Acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?
Quelles sont vos intentions pour ce premier achat immobilier ? Souhaitez-vous acheter votre résidence principale ou mettre le bien en location ?
Beaucoup de primo-accédants choisissent d’acheter pour louer, ce qui peut être un bon moyen de constituer un patrimoine tout en bénéficiant des loyers pour rembourser une partie du prêt.
Si vous premier achat immobilier est un investissement locatif, votre capacité d'emprunt sera moins élevée si vous envisagez un jour d'acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre le précédent
Si vous prévoyez de louer, renseignez-vous sur le marché locatif de la zone où vous souhaitez acheter. Cela aide à déterminer le loyer que vous pouvez demander et de calculer la rentabilité de votre investissement. Pensez également à la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver le bien : est-ce un achat à court, à moyen ou à long terme ?
Enfin, même si vous souhaitez acheter votre résidence principale, il peut être intéressant d'avoir recours à des locations courte durée afin d'amortir les charges annuelles de votre bien (ex : crédit, taxes, énergie etc.).
Quelles aides pour les primo-accédants ?
Lorsque vous envisagez d'acheter votre premier bien immobilier, différentes aides et prêts sont disponibles pour alléger votre investissement. Cela dit, il vous faudra constituer un dossier solide en fournissant plusieurs documents, comme :
- Une pièce d'identité en cours de validité ;
- Un livret de famille si vous avez des enfants à charge ;
- Un justificatif de domicile de moins de trois mois ou un contrat de bail si vous êtes locataire ;
- Les trois dernières fiches de paie pour les salariés en CDI ou CDD, une attestation de titularisation pour les fonctionnaires, ou les derniers bilans comptables pour les indépendants ou gérants d'entreprise.
Ces documents sont systématiquement demandés pour évaluer votre capacité d'emprunt et déterminer les aides auxquelles vous pourrez prétendre. Évitez d’attendre la signature d’un compromis de vente ou une promesse de vente pour les rassembler.
Les prêts immobiliers pour l’achat d’un premier bien immobilier
Sous certaines conditions, les primo-accédants peuvent souscrire à des prêts aidés, tels que :
- Le prêt d’accession sociale
- Le prêt conventionné
- Le prêt à taux zéro
- Le plan épargne logement
- Le prêt accession d’Action Logement
- Le prêt social location-accession
Le prêt d'accession sociale (PAS)
Le PAS est une option intéressante pour les foyers aux revenus modestes souhaitant accéder à la propriété. Accordé par les banques ayant une convention avec l'État, ce prêt offre une couverture pouvant aller jusqu'à 100 % du coût de l'acquisition. Parmi ses principaux avantages il y a :
- Des durées de remboursement souples, allant de 5 à 30 ans ;
- Une réduction des frais de notaire ;
- La possibilité de cumuler ce prêt avec d'autres dispositifs d'aide, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt accession d'Action Logement.
Le prêt conventionné (PC)
Le prêt conventionné est accessible sans condition de revenus, et c’est un atout de taille pour les primo-accédants. Il permet de financer une résidence principale, qu'elle soit neuve ou ancienne, avec ou sans travaux. Ce prêt bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné, dont le délai de remboursement peut s’étaler sur 30 ans.
Le prêt conventionné peut être cumulé avec d’autres aides.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ reste l’une des aides les plus populaires pour les primo-accédants. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources et de localisation. Le PTZ vient en complément d’un prêt principal, comme :
- Un prêt conventionné (PC) ;
- Un prêt d'accession sociale (PAS) ;
- Un prêt épargne logement (PEL).
Le prêt épargne logement (PEL)
Les détenteurs d’un Plan Épargne Logement peuvent également envisager un prêt épargne logement. Son montant dépend de la date d’ouverture du PEL et ne peut dépasser 92 000 euros.
Un PEL ne permet d’obtenir qu’un seul prêt, qui ne peut être cumulé avec d’autres emprunts basés sur ce même plan.
Le prêt accession d’Action Logement
Ce prêt est destiné aux salariés du secteur privé cotisant à Action Logement et s'étend aux secteurs agricoles via l’agri-accession. Il permet de financer l'achat d'un bien neuf, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), en Bail Réel Solidaire (BRS) ou encore dans l’ancien, notamment lors de la vente HLM. Il est également ouvert à la construction de maisons individuelles.
Les avantages du prêt accession d'Action Logement sont :
- Un taux d'intérêt fixe avantageux ;
- La possibilité de le cumuler, sous conditions, avec le prêt travaux Action Logement ;
- Absence de frais de dossier, de garantie ou de caution.
Le prêt social location-accession (PSLA)
Le PSLA a vocation à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages ayant un certain niveau de revenus. Ce dispositif permet de commencer par louer un logement, avant de l'acheter, avec plusieurs avantages financiers :
- Une TVA réduite ;
- Une baisse du prix de vente d'au moins 1 % par année de location ;
- Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans ;
- Des frais de notaire réduits.
En plus de ces dispositifs, certaines communes proposent également des aides locales pour encourager l'achat ou la construction de résidences principales. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si vous êtes éligible à d’autres aides ou subventions pour votre premier achat immobilier.
Les aides pour la réalisation de travaux de rénovation
Si vous vous orientez vers l'achat d'une maison ou d'un appartement avec des travaux de rénovation à faire, sachez que plusieurs aides sont disponibles pour vous accompagner dans la réalisation de vos projets, notamment dans le cadre de la rénovation énergétique d’une résidence principale.
Voici quelques exemples de dispositifs proposés par l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) :
- MaPrimeRénov' : Une aide pour financer des travaux de rénovation énergétique, accessible aux propriétaires sous conditions de ressources ;
- MaPrimeRénov' Copropriété : Destinée aux copropriétaires souhaitant améliorer l'efficacité énergétique de leur immeuble ;
- Loc'Avantages : Une aide pour les propriétaires qui louent à un tarif modéré ;
- MaPrimeAdapt' : Pour les travaux d’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou en perte d’autonomie, comme l’installation de monte-escaliers ou l’aménagement de la salle de bain ;
- MaPrime Logement décent : Une aide pour réhabiliter les logements insalubres ou dégradés.
Pour bénéficier de ces aides, il est nécessaire que les travaux soient effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE), et que le logement soit votre résidence principale. Ces dispositifs sont principalement destinés aux ménages aux revenus modestes, voire très modestes.
Avec ou sans aides, une gestion intelligente de votre budget et une bonne préparation de votre dossier sont les clés de la réussite d’un premier achat immobilier. Prenez rendez-vous avec l’un de nos chargés de projet, nous serons ravis d’en savoir plus sur votre projet et de vous présenter notre accompagnement.
Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier ?
L'idée d'acquérir votre premier bien immobilier peut être tentante, mais au-delà de savoir s’il faut acheter en 2025 ou attendre, il est crucial de bien évaluer votre situation avant de franchir le pas. Si votre capacité d'emprunt est suffisante, il n'en demeure pas moins essentiel de vous demander si c'est le moment opportun pour vous engager dans une telle démarche.
Prenons un exemple : si vous savez que vous allez probablement déménager dans les deux prochaines années, acheter un bien neuf n’est peut être pas la meilleure stratégie. En effet, les frais de notaire et autres dépenses annexes liés à l’achat risquent de ne pas être amortis par une éventuelle plus-value si vous décidez de revendre rapidement. Cela pourrait même vous faire perdre de l'argent au lieu d'en gagner. En revanche, acheter un appartement ou une maison et faire appel à une entreprise de rénovation permet d'augmenter rapidement la valeur immobilière du bien et de réaliser une plus-value à le revente au bout de deux ans.
De plus, si vous venez de commencer votre vie professionnelle et que vous ne disposez pas encore d’un apport suffisant, il peut être judicieux de patienter un peu. En épargnant pendant quelques années, vous pourrez améliorer votre dossier de prêt et ainsi obtenir de meilleures conditions de financement. Bien que l'absence d'apport ne rende pas un achat impossible, les banques sont souvent plus réticentes à accorder un prêt dans ces circonstances, et vous risquez de faire face à de nombreuses complications pour obtenir le financement souhaité. Il vaut donc mieux se préparer sereinement et solidement avant de se lancer.
Nos conseils pour réussir votre premier achat immobilier
4 conseils pour réussir un premier achat immobilier :
- S’armer de patience
- Choisir le bien en (se) posant les bonnes questions
- Bien maîtriser l’aspect financier du projet immobilier
- S’entourer de professionnels compétents
1. S’armer de patience
L’un des aspects les plus importants à prendre en compte lors de votre premier achat immobilier, c’est le temps. Il est rare que tout se passe rapidement et sans embûches. Entre l'élaboration de votre budget, les recherches, les visites, les négociations et enfin le rendez-vous chez le notaire, les mois défilent. Il est essentiel de ne pas perdre patience et de garder à l'esprit que tout processus d'acquisition demande du temps.
Il est quasi impossible de trouver la maison ou l’appartement parfait lors de la première visite. Chez Kyka, nos clients font en moyenne 3 visites avant de trouver le bien de leur rêve.
Vous devrez donc probablement visiter plusieurs biens avant de tomber sur celui qui coche toutes vos cases. Il est impératif de rester flexible et persévérant, sans se précipiter sur la première opportunité venue et prendre le risque d’acheter un bien trop vite et trop cher.
2. Choisir le bien en (se) posant les bonnes questions
Pour que votre premier achat immobilier soit une réussite, il est crucial de vous poser les bonnes questions. Chaque projet est unique, et vous devez donc examiner chaque aspect de manière approfondie afin d'éviter les mauvaises surprises.
Savoir évaluer, sélectionner et négocier chaque bien
L’état du bien est évidemment un critère déterminant. Il est important de savoir quelles questions poser lors de la visite d’un appartement ou d’une maison.
Par exemple, l’isolation, la plomberie, l’installation électrique ou les normes de sécurité peuvent entraîner des travaux coûteux. En anticipant ces potentiels travaux, vous pourrez mieux négocier le prix d'achat ou prévoir un budget supplémentaire pour la rénovation dès le départ.
Devenir copropriétaire ?
Si vous achetez un bien en copropriété, il est essentiel d’être bien informé des spécificités qui y sont liées. Les charges de copropriété, par exemple, doivent être intégrées dans votre plan de financement, car elles peuvent représenter un coût non négligeable.
De plus, vous devrez également vous renseigner sur l’état de l’immeuble, notamment en ce qui concerne les travaux à venir dans les parties communes, qui pourraient entraîner des frais supplémentaires.
.jpg)
