Vous avez trouvé un appartement qui vous intéresse et vous avez obtenu une date pour le visiter ? Il faut maintenant vous préparer car la visite d’un appartement passe rapidement et de nombreuses questions doivent être abordées. Elles dépendent en grande partie du type d'appartement que vous souhaitez acheter (neuf ou à rénover) et de vos exigences. Dans cet article, nous avons listé les questions les plus importantes à (se) poser afin de vous permettre d’évaluer la qualité de l’appartement sous toutes ses coutures. Électricité, plomberie, isolation, luminosité, chauffage, frais annexes, copropriété… Kyka est à votre disposition pour vous accompagner dans la visite des appartements qui vous intéressent afin de vous aider à n'oublier aucun détails importants pour votre projet immobilier.
Ancienneté et diagnostic de l’appartement
Au début de la visite, obtenez la date à laquelle l’immeuble a été construit. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y emménager, connaître la date de construction de l’immeuble vous permet de savoir quels diagnostics immobiliers doivent être réalisés.
Si vous envisagez d’acheter un appartement pour le louer, la date de construction de l’immeuble peut avoir une influence sur le montant du loyer. Par exemple, depuis la loi Élan du 1er Juillet 2019, l’encadrement des loyers à Paris varie en fonction de l’année de construction du bien, le nombre de pièces et le type de location choisie (meublé ou non meublé).
Ensuite, vérifiez auprès du vendeur ou de l’agent immobilier que tous les diagnostics immobiliers obligatoires ont bien été réalisés. En fonction du bien que vous visitez, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : obligatoire pour tous les appartements, il permet d’évaluer la qualité de l’isolation en analysant la consommation énergétique du bien
- Diagnostic loi Carrez : obligatoire pour tous les appartements, il atteste de la superficie exacte du lot (après déduction des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80m, de la surface occupée par les murs, l’embrasure des portes etc…).
- Diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions) : obligatoire pour tous les appartements, il informe les acheteurs ou les locataires des différents risques auxquels le bien est exposé (pollution, risques naturels, miniers, technologiques…).
- Diagnostic termites : obligatoire pour tous les appartements situés dans les zones infectées ou susceptibles de l’être (comme Paris). Ce diagnostic est valable pendant 6 mois.
- Diagnostic amiante : obligatoire pour tout bien immobilier construit avant le 1er Juillet 1997.
- Diagnostic plomb : obligatoire si la date de construction de l’immeuble est antérieure au 1er Janvier 1949.
- Diagnostic électricité : valable pendant 3 ans, il est obligatoire pour tous les appartements dont le système électrique date de plus de 15 ans.
- Diagnostic gaz : valable pendant 3 ans, il est obligatoire pour tous les appartements dont l’installation au gaz date de plus de 15 ans.
- Diagnostic assainissement : obligatoire pour les biens immobiliers dotés d’une installation d’assainissement individuel.
Il peut être intéressant de demander si le logement que vous visitez est certifié. Il s’agit d’un gage de qualité qui prend en compte le bâti, l'acoustique, l’isolation thermique etc... Une certification, comme le CERQUAL ou NF Habitat, atteste du confort de l’appartement.
Enfin, prenez le temps de discuter avec le vendeur ou demandez quelques renseignements à son agent immobilier :
- Combien de temps le propriétaire a-t-il vécu dans l'appartement ?
- Pourquoi l'appartement est-il en vente ?
- Le propriétaire a-t-il réalisé des travaux de rénovation ou d'aménagement ?
Faites appel à Kyka pour être accompagné par un expert de l’immobilier qui sait poser les bonnes questions lors de la visite d’un appartement. Vous cherchez à acheter et à rénover un appartement ? Kyka vous accompagne à chaque étape de votre projet. Lors de la première visite, nous portons une attention particulière à ce qui ne peut pas être changé (copropriété, luminosité, l'immeuble, les parties communes...). En ce qui concerne l'intérieur de l'appartement, la magie de Kyka opère : tout peut être transformé et aménagé selon vos goûts et vos envies.
“Malgré mon manque de temps et d’expérience en la matière, Kyka a transformé l'achat de ma résidence principale dans le 15ème en une expérience fluide et agréable. Leur équipe a su dénicher un bien avec un fort potentiel, gérer les travaux de rénovation avec expertise et goût, et m'accompagner à chaque étape du processus. Le résultat est au-delà de mes attentes. Je recommande vivement leurs services !”
Nans R.
État du sol et des murs
Une fois dans l’appartement, visitez les différentes pièces et évaluez leur état général en vous posant les questions suivantes :
- Observez-vous des traces de moisissures ou d’humidité sur les murs ou au plafond ?
- Quelle est la propreté de la peinture ou du papier peint ? Les murs ont-ils besoin d’être rafraîchis ?
- Dans la salle de bain, dans quel état se trouve la baignoire, la douche et les lavabos ? Des traces sur les murs et au plafond peuvent être le signe d’une mauvaise ventilation.
- Ouvrez une fenêtre et observez le dormant : y-a-t-il des traces d’écoulement qui indiquent un excès d’humidité ?
Ensuite, observez la disposition et le revêtement de chaque pièce et imaginez-vous vivre dans l’appartement. Les questions suivantes peuvent vous aider à vous projeter :
- Les revêtements sont-ils adaptés aux différentes pièces ? Par exemple, la présence de parquet ou d’un carrelage glissant dans une salle de bain est rarement une bonne idée.
- Le parquet grince-t-il ? Devez-vous marcher sur du carrelage froid en sortant de la douche ?
- A quelle distance se trouve la salle de bain de votre chambre ? Traverser le salon pour aller prendre une douche est rarement optimal.
- Vous avez des enfants ? Où se trouve leur chambre par rapport à la vôtre ?
- Mettez-vous à la fenêtre de votre chambre, y-a-t-il un vis-à-vis ? Qu’en est-il des autres pièces ?
- Y-a-t-il suffisamment de place pour accueillir vos appareils électroménagers (ex : lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle etc…) ?
- Dans la cuisine, les appareils de cuisson sont-ils anciens ou modernes ?
- Dans quel état est l’évier ? Est-il assez grand et assez profond ? Y-a-t-il un ou deux bacs ?
- Y-a-t-il un dressing ou des placards assez grands pour vous permettre de ranger vos affaires ?
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à ces questions, le but est d’estimer s’il est facile de vivre dans l’appartement que vous visitez.
Questions relatives à l’électricité
A l’ère du digital et du télétravail, la qualité de l’installation électrique de l’appartement est importante. Comme évoqué précédemment, si le système électrique a plus de 15 ans, le propriétaire a l’obligation de réaliser un diagnostic électrique (valable 3 ans).
Rapprochez-vous du tableau électrique :
- Dans quel état se trouve-t-il ?
- Est-il équipé de disjoncteurs différentiels ? Cela permet de couper l’électricité dans une partie de l’appartement, en cas de problème.
- Combien voyez-vous de départs ? Sont-ils bien étiquetés afin d’identifier facilement les terminaux alimentés ?
Si l’appartement est neuf ou rénové, son installation électrique doit respecter les règles de la norme NFC 15-100 (aussi appelée C 15-100). Par exemple, en fonction de la taille du salon, cette norme impose la présence de 5 à 7 prises de terre et d’une prise téléphonique et/ou internet.
Là encore, il est important d’imaginer l’aménagement des pièces et de vous projeter :
- Y-a-t-il assez de prises pour alimenter vos équipements électriques sans installer des rallonges et/ou des multiprises ?
- Le système électrique permet-il d’alimenter des ampoules au plafond ou sur les murs ?
- L’appartement est-il raccordé à la fibre ? Si ce n’est pas le cas, est-il éligible ?
- Est-ce que votre portable capte le réseau téléphonique et la 4G/5G dans toutes les pièces ?
Observez les prises électriques. Sont-elles toutes équipées d’une tige métallique ? Si ce n’est pas le cas, elles devront être remplacées.
Questions relatives à la plomberie
Il n’est pas obligatoire de réaliser un diagnostic plomberie pour procéder à la vente. Cependant, il peut être judicieux de réaliser ce diagnostic en faisant appel à un plombier-chauffagiste, surtout si vous achetez votre premier appartement.
Renseignez-vous sur le type de production d’eau chaude sanitaire : est-il collectif ou individuel ?
- S’il s’agit d’une production d’eau chaude individuelle : Quel est le mode de production ? (Chaudière ou chauffe-eau ?) Y-a-t-il un compteur d’eau chaude ?
- S’il s’agit d’une production d’eau chaude collective : comment sont répartis les frais entre propriétaires ?
Un ballon d’eau chaude doit être contrôlé par un professionnel tous les 2 à 3 ans. Pour vous assurer de son bon entretien, vous pouvez demander le dernier rapport de contrôle.
Par ailleurs, évaluez la qualité du système d’arrivée d’eau potable en vous posant les questions suivantes :
- Dans quel état se trouvent les canalisations ? Y-a-t-il des traces indiquant une fuite au niveau d’un raccord ?
- Dans le cas d’un appartement à rénover : vérifiez que les tuyaux d’alimentation ne sont pas en plomb car cela peut être néfaste pour la santé
- Quel type de robinets sont installés ? Voyez-vous des mélangeurs, des mitigeurs ou des mitigeurs thermostatiques ?
- Le robinet de la cuisine est-il assez haut ? (en général, plus il est haut, plus il est pratique à utiliser)
- Sous l’évier, voyez-vous des traces d’humidité ?
- Ouvrez un robinet et observez le débit et la pression de l’eau. Le robinet est-il facile à fermer complètement ? L’eau s’évacue-t-elle rapidement ?
- Remplissez un verre d’eau : l’eau est-elle trouble, colorée ou odorante ?
- Y-a-t-il suffisamment d’arrivée d’eau pour vous permettre d’installer vos équipements électroménagers ?
- Dans la salle de bain : quel est l’état des joints ? Y-a-t-il un adoucisseur afin d’éviter le dépôt de calcaire ?
- Dans les toilettes : observez-vous des traces d’humidité au sol ou autour du robinet d’arrêt ? La chasse d’eau fonctionne-t-elle correctement ? Voyez-vous des fissures sur la cuvette ?
- Y-a-t-il une vanne permettant de couper l’eau ? Est-elle facilement accessible et facile à tourner ?
Pour répondre à toutes ces questions, nous vous conseillons de préparer une checklist dédiée à l’achat d’un appartement et d’être accompagné lors de la visite. Pour avancer sereinement dans votre projet immobilier, faites appel à Kyka et bénéficiez de l’expérience de nos experts immobilier.
“J'ai été accompagné par Kyka dans la réalisation de mon projet et je suis très satisfait du résultat ! Toutes les équipes ont été à mon écoute et ont parfaitement compris mes attentes. Je suis ravi d'avoir été accompagné par le service Kyka et je conseille à toute personne qui souhaite réaliser un projet immobilier sur mesure et innovant de foncer avec eux !”
Olivier Dhalluin
Fonctionnement du chauffage dans l’appartement
Pour vivre confortablement durant les mois les plus froids, évaluer le mode et la qualité du chauffage d’un appartement est crucial.
Pour commencer, interrogez le propriétaire ou l’agent immobilier sur le mode de chauffage de l’appartement : est-ce un chauffage individuel ou collectif ?
- S’il est individuel : vous maîtrisez votre consommation mais l’entretien du système est à votre charge. Quel âge a la chaudière ? Est-elle facilement accessible ?
- S’il est collectif : renseignez-vous sur la répartition des frais du chauffage central.
Depuis 2020, les immeubles équipés d’un chauffage collectif consommant plus de 80 kWh/m² par an doivent permettre l’individualisation des frais de chauffage grâce à la présence de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais.
Ensuite, intéressez-vous au type de chauffage installé en posant les questions suivantes :
- S’il s’agit d’un chauffage électrique ? au gaz ? au fioul ? d’un poêle à granulés ?
- Y a-t-il des radiateurs à eau chaude ? à panneau rayonnant ? à inertie ?
- Y a-t-il un émetteur de chaleur dans chaque pièce ?
- Où sont positionnés les radiateurs ? (sous les fenêtres, c’est l’idéal)
- La salle de bain est-elle équipée d’un sèche-serviette ?
- Y-a-t-il un sol chauffant ? Quelle surface couvre-t-il exactement ?
- En présence d’une cheminée : est-elle en état de marche ? quand a-t-elle été ramonée ? dans quel état se trouve le foyer ?
- L’appartement est-il équipé d’un système de régulation permettant d’ajuster la température des pièces ?
Isolation thermique et phonique de l’appartement
L’isolation d’un appartement est également un élément très important à prendre en compte avant d’acheter.
En effet, une mauvaise isolation thermique peut considérablement augmenter vos dépenses énergétiques. L’étiquette du DPE, allant de A à G, donne une idée des performances énergétiques de l’appartement. En moyenne, un logement bien isolé (étiquette A) consomme 9 fois moins qu’une “passoire thermique” (étiquette G).
Évaluez-donc le niveau d’isolation thermique de l’appartement en posant les questions suivantes :
- Les fenêtres ont-elles un simple ou un double vitrage ?
- Les radiateurs fonctionnent-ils correctement ?
- Passez votre main près des dormants des fenêtres ou des jointures de la porte d’entrée : sentez-vous un courant d’air ?
Si vous avez du mal à sentir les courants d’air, vous pouvez effectuer le test de la bougie : positionnez une flamme là où des fuites d’air peuvent apparaître, si la flamme frémit, il y a sans doute un courant d’air.
Si vous observez des traces d’humidité dans le salon ou les chambres, cela est le signe d’une mauvaise isolation et d’une mauvaise étanchéité de l’air.
En outre, renseignez-vous sur le système d’aération présent dans l’appartement :
- Y-a-t-il une ventilation naturelle ? Une VMC simple flux ou double flux ?
- La cuisine est-elle équipée d’une hotte ?
Enfin, portez attention à l’isolation phonique de l’appartement :
- Entendez-vous du bruit provenant de l’appartement ? (ex : radiateurs, chaudière, réfrigérateur…)
- Entendez-vous du bruit provenant des parties communes ou du voisinage ? (ex : bruit de pas, ascenseur…)
- Entendez-vous du bruit provenant de la rue ? (ex : véhicules, cour d’école…)
Si vous visitez l’appartement en milieu de journée (lorsque l’immeuble est généralement calme), la date de construction de l’immeuble peut vous donner un indice sur l’isolation phonique de l’appartement : beaucoup d'immeubles construits entre 1945 et 1975 sont bruyants car ils utilisent des corps creux.
Luminosité des pièces
L’exposition au soleil d’un appartement a un impact non négligeable sur les dépenses énergétiques et votre santé mentale. Une exposition sud offre généralement une excellente luminosité mais cela peut être gênant durant les vagues de chaleurs.
Une double exposition Sud-Est ou Sud-Ouest est idéale. Une exposition Sud est parfaite pour le salon ou la salle à manger, une chambre orientée vers l’Est est particulièrement agréable et une exposition Ouest est idéale pour un balcon ou une terrasse.
Pour vérifier l’exposition du bien que vous visitez, vous pouvez demander au propriétaire le plan de l’appartement, le Nord est souvent indiqué sur le document. Si vous êtes déjà sur place, votre smartphone peut vous servir de boussole.
Cela dit, évaluez la luminosité de l’appartement que vous visitez en vous interrogeant sur la taille, le nombre et le type d’ouvertures présentes :
- L’appartement est-il équipé d’une baie vitrée ou d’une porte-fenêtre ?
- Combien y-a-t-il de fenêtres dans le salon et les autres pièces de vie de l’appartement ?
- Y-a-t-il des pièces sans fenêtres ?
- A quel étage se trouve l’appartement ?
- Des obstacles (arbres, immeubles voisins) limitent-ils l’exposition au soleil ?
- En plein été, des volets ou des rideaux occultants peuvent-ils préserver la fraîcheur de l’appartement ?
Si possible, demandez à visiter l’appartement en milieu de journée et non le soir. Cela vous permettra d’apprécier au mieux la luminosité de l’appartement. Cela dit, visiter un appartement lorsque le ciel est couvert peut également être intéressant car cela donne une meilleure idée de la quantité d’éclairage dont les pièces ont besoin.
Montant des charges et frais annexes
Le prix de vente de l’appartement n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Il est important d’anticiper les autres frais annexes en posant à votre interlocuteur les questions suivantes :
- Quel est le montant des charges de l’appartement (eau, électricité, chauffage) ?
- A combien s’élève les frais d’entretien des équipements présents dans le logement (ex : révision de la chaudière, ramonage de la cheminée…) ?
- Quel est le montant de la taxe foncière ?
- Quel est le montant de l’assurance habitation ?
- A combien s'élèvent les charges annuelles de copropriété ?
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