Acheter un bien immobilier est un processus qui peut paraître long et fastidieux au premier abord. Mais avec un bon accompagnement par des experts, quelques connaissances et une bonne organisation, chaque étape d’un achat immobilier peut être une expérience agréable, même si c’est votre première fois ! Dans cet article, découvrez les différentes étapes qui rythment l’achat d’un bien immobilier, du cadrage du projet à la signature de l’acte authentique de vente, jusqu’aux travaux de rénovation. Suivez le guide !
Définir son projet immobilier et évaluer sa capacité d’emprunt
61 % des locataires voient la propriété comme un but ultime
Baromètre Procivis 2024
Vous êtes primo-accédant et vous vous dirigez vers votre premier achat immobilier ? Vous êtes déjà propriétaire et vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location ? Votre famille s'agrandit et vous cherchez à vendre votre résidence principale pour en acheter une autre ?
Quoiqu’il en soit, acheter une maison ou un appartement est un choix important qui peut impacter votre vie et votre bien-être dans les années à venir. Il est donc important d’adopter une bonne méthodologie afin d’éviter tout risque de dépression suite à un achat immobilier.
Alors pour vous aider à écrire le prochain chapitre de votre vie, nous avons écrit cet article pour vous donner quelques conseils et vous aider à trouver la perle rare.
Pour commencer, il est important de bien cadrer votre projet immobilier en répondant le plus précisément possible aux deux questions suivantes :
- Quels sont vos besoins de financement ?
- Quels sont vos critères de recherche ?
Pour évaluer votre capacité d’emprunt et calculer votre budget immobilier, vous pouvez faire appel à votre banque, à un courtier ou à une agence immobilière. Leur rôle est de comprendre votre projet et d’effectuer plusieurs simulations afin de vous proposer des offres de financement adaptées à votre profil (revenus, épargne, activité professionnelle etc…).
La Banque de France interdit aux particuliers de dépasser un taux d’endettement de 35 %, assurance comprise. Afin d’augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez clôturer vos prêts en cours (prêt étudiant, crédit à la consommation etc…).
Faites appel à Kyka pour entrer en contact avec un courtier adapté à votre situation. Que vous soyez célibataire, chef(fe) de famille, expatrié ou étranger, faites une simulation rapide puis prenez rendez-vous avec Kyka pour discuter de votre projet !
“Malgré mon manque de temps et d’expérience en la matière, Kyka a transformé l’achat de ma résidence principale dans le 15ème en une expérience fluide et agréable. Je recommande vivement leurs services”
Nans R.
Partir à la chasse au bien immobilier de vos rêves
Il s’agit sans doute de l’étape la plus chronophage du projet. Pour trouver le bien immobilier de vos rêves, trois stratégies s’offrent à vous :
- Etablir une longue liste de critères et espérer que la maison ou l’appartement idéal soit en vente,
- Etablir peu de critères afin de pouvoir trouver relativement rapidement un bien immobilier qui vous plaît,
- Acheter un bien immobilier et y faire des travaux afin de vivre dans un lieu qui vous ressemble et sur lequel vous pouvez réaliser une plus-value à la revente (notre spécialité et la solution la plus rentable).
Voici quelques exemples de questions qui permettent de définir les critères de votre recherche immobilière :
- Où souhaitez-vous acheter en France ?
- Quelle superficie souhaitez-vous ?
- Cherchez-vous un bien en particulier ? (ex : appartement canut, appartement sous les toits, échoppe bordelaise etc…)
- Quelle importance accordez-vous à la luminosité ou au calme ?
- Pour un appartement : quel étage ? avec ou sans ascenseur ?
- Pour une maison : avec des étages ? un jardin ou une terrasse ? des panneaux solaires ?
- Quelle performance énergétique (DPE) doit avoir le logement ?
- Avez-vous besoin d’une place de parking ou d’un local à vélo ?
- Avez-vous besoin d’une cave ?
Si vous avez des difficultés à répondre précisément à ces questions, pas de panique ! En parcourant des petites annonces et en discutant avec vos proches, vous pourrez affiner vos critères.
Une fois vos critères identifiés, la chasse est ouverte ! Vous devez alors utiliser tous les outils à votre disposition pour identifier les biens immobiliers qui correspondent à votre projet : annonces en ligne (ex : seloger.com, leboncoin etc…), bouche à oreille, agences immobilières…
Consulter et trier les annonces est une étape qui peut s’avérer fastidieuse, surtout si vos critères sont assez larges. Pour vous aider à trouver une maison ou un appartement qui répond réellement à vos attentes, vous pouvez signer un mandat de recherche immobilier avec un chasseur formé et entouré d’un réseau de partenaires.
Avec Kyka, vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure tout au long de votre projet. Nous disposons d’outils dédiés pour trouver et acheter un bien au bon prix. Et grâce à notre réseau de professionnels de l’immobilier, nous avons accès à des opportunités en avant-première.
“Nous sommes passés par Kyka pour notre premier investissement ! Nous sommes super contents du résultat, notre appartement est parfait, nous avons été super bien accompagnés par Céline et Anton qui étaient à l’écoute et très réactifs.
Gros plus : le timing a été respecté presqu’au jour près. On recommande fortement !”
Jeanne Sergent
Visiter plusieurs biens immobiliers
Vous avez repéré un bien immobilier qui vous intéresse ? Visitez-le au plus vite car d’autres acheteurs potentiels l’ont probablement repéré.
Cependant, pour éviter les visites inutiles, prenez le temps d’analyser attentivement tous les éléments qui composent l’annonce. Par exemple, les photos permettent parfois d’identifier certains détails gênants, liés à la luminosité, à la qualité de l’isolation phonique ou thermique, à l’état général du sol ou des murs etc…
Pensez également à comparer le prix au mètre carré du bien par rapport aux logements situés à proximité. Pour ce faire, vous pouvez utiliser le service “Demande de valeur foncière” de la DGFiP (Direction générale des Finances Publiques) ou solliciter l’avis d’un spécialiste de l’immobilier (comme Kyka!).
Une fois sur place, voici quelques exemples de questions à poser lors de la visite d’un appartement :
- Quand l’immeuble a-t-il été construit ?
- Le chauffage est-il au gaz ou électrique ? Est-ce un système de chauffage individuel ou collectif ?
- Combien y a-t-il de radiateurs ? Fonctionnent-ils bien correctement ?
- Les diagnostics immobiliers obligatoires ont-ils tous été réalisés ? (ex : diagnostic termites, ERNMT…)
- L’électricité est-elle aux normes ?
- Les fenêtres sont-elles équipées de double vitrage ?
- Quelle est l’étiquette DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de l’appartement ?
- Si vous visitez en fin de journée, renseignez-vous sur l’exposition au soleil de l’appartement aux différentes heures de la journée
- Les voisins sont-ils propriétaires ou locataires ?
- Quelles sont les charges et les règles de la copropriété ? Y a-t-il eu des problèmes dans le passé ?
- Combien coûte la taxe foncière (et les autres impôts locaux) ?
- Combien de personnes ont déjà visité l’appartement ?
En parallèle des questions à poser au propriétaire, prenez le temps de faire quelques vérifications par vous-même. Par exemple, faites attention au bruit pouvant venir de l’extérieur (fenêtres fermées et fenêtres ouvertes) ou des parties communes, repérez la présence ou non d’un système de ventilation, de traces d’humidité, de courant d’air etc… Préparez une checklist avant de visiter l’appartement, cela permet de ne rien oublier et de garder une trace de votre visite.
Gardez à l’esprit que le propriétaire prend le temps de vous ouvrir les portes de son logement. Faites preuve de politesse et de diplomatie afin d’éviter que la visite soit ressentie comme un interrogatoire. Pour maximiser vos chances de conclure la vente, vous avez tout intérêt à laisser une bonne impression au vendeur
Si votre intérêt se porte sur une maison plutôt qu’un appartement, vous pouvez reprendre la plupart des questions listées ci-dessus. Cela dit, voici quelques exemples de questions à poser lors de la visite d’une maison :
- Comment est-elle chauffée (chaudière au fioul, pompe à chaleur…) ? Le système de chauffage fonctionne-t-il correctement ?
- Quels sont les commerces à proximité ?
- Y a-t-il de l’amiante dans la maison ?
- La maison est-elle exposée à des risques d’inondations ?
- Comment la maison est-elle raccordée au réseau d’eau ? Comment sont évacuées les eaux usées ?
- Pouvez-vous faire une contre-visite avant d’acheter la maison ?
- Le plan local d’urbanisme permet-il d’effectuer des travaux ?
- Dans quel état sont la toiture et les combles ?
- Le cas échéant : la charpente est-elle assez solide pour supporter le poids de panneaux solaires ?
Là encore, préparez votre checklist de visite de la maison et prenez le temps d’effectuer quelques vérifications par vous-même. Par exemple, analysez l’état général des façades extérieures et du jardin afin de déterminer si des travaux de rénovation de la maison doivent être envisagés à court ou moyen terme.
Que vous visitiez un appartement ou une maison, arrivez en avance afin d’avoir le temps de vous balader dans les environs. Il est important que l’ambiance du quartier vous convienne autant que le bien immobilier que vous convoitez. C’est particulièrement important si vous visitez un logement dans un arrondissement ou une commune que vous découvrez.
Enfin, même si le premier ou le deuxième logement vous tape dans l'œil, prenez le temps de visiter plusieurs biens immobiliers avant de prendre la décision d’envoyer une offre d’achat. C’est important pour avoir une idée de la qualité des biens en vente sur le marché de l’immobilier. Si possible, visitez en étant accompagné, vous bénéficiez ainsi d’un autre regard que le vôtre et vous pouvez obtenir davantage d’informations en étant deux à poser des questions.
En moyenne, les acheteurs visitent 6 propriétés avant de conclure une transaction
Étude du Crédit Foncier
Envoyer une offre d’achat
Ça y est, votre décision est prise, vous avez trouvé LA pépite que vous cherchiez et vous êtes décidé à l’acheter ? Super !
Cependant, c’est maintenant que les “choses sérieuses” commencent. Pour vous engager dans le processus d’achat d’un bien immobilier, vous devez commencer par en informer le vendeur en bonne et due forme.
Une offre d’achat est un document écrit qui doit a minima contenir les éléments suivants :
- Une description du bien immobilier concerné,
- Le prix que vous proposez au vendeur,
- La date de l’offre d’achat,
- Le délai pour accepter l’offre ou faire une contre-proposition (1 à 2 semaines en général).
C’est maintenant à vous de définir le montant que vous êtes prêt à verser pour acquérir le bien. D’autres personnes ont visité le bien que vous cherchez à acheter et le vendeur a probablement présenté sa propriété à chaque intéressé individuellement. Sauf cas exceptionnel, vous ne savez donc pas combien de personnes ont envoyé une offre d’achat et à quel prix.
Afin de maximiser vos chances de remporter la vente, vous pouvez vous aligner sur le prix de vente proposé par le vendeur. Négocier le prix de vente d’un bien est monnaie courante dans l’immobilier (surtout si le bien est ancien), mais c’est forcément une stratégie plus risquée. Il faut donc avoir une (ou plusieurs) raison(s) valable(s) de négocier le prix de vente d’un bien immobilier. Avec Kyka, nos conseillers vous aident à chaque étape de la négociation.
Pour convaincre le vendeur de votre intérêt, il est pertinent de compléter votre offre d’achat avec :
- Une lettre détaillant pourquoi le bien vous intéresse sincèrement,
- Une simulation de financement,
- Une attestation de financement : ce document, signé par votre banque ou votre courtier, atteste de la crédibilité de votre plan de financement.
Pour concrétiser au maximum votre projet et montrer au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux, vous pouvez préciser la date à laquelle vous souhaitez emménager, le type de travaux que vous envisagez de réaliser et le montant du dépôt de garantie remis au notaire lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente (voir plus bas).
Enfin, vous pouvez envoyer votre offre d’achat par mail ou par courrier recommandé avec accusé réception. Elle peut être adressée à l’agent immobilier chargé de la vente ou au propriétaire directement.
Pour augmenter vos chances d’acquérir le bien immobilier de vos rêves, faites appel à des experts. Chez Kyka, nous avons à cœur d’offrir à nos clients la meilleure expérience possible. Après avoir mené à leur terme de nombreux projets d’achat, de rénovation et de décoration, nous savons à quel point il est important d’être bien entouré et aussi à quel point le jeu en vaut la chandelle ! Faites une simulation, expliquez-nous votre projet et bénéficiez des conseils avisés et aiguisés de nos experts.
“Kyka c’est une expérience et une équipe incroyable ! Je suis l’heureux nouveau propriétaire d’un bien entièrement sourcé et refait à neuf grâce à Kyka ! Un premier achat est quelque chose de compliqué et qui fait peur donc être accompagné dans ces conditions est tout simplement la meilleure expérience possible !”
Jordan Lorho
Signer une promesse de vente ou un compromis de vente
Si le vendeur vous accorde ses faveurs, deux options s’offrent à vous : signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
En résumé, la promesse de vente est un contrat unilatéral (seul une partie s’engage) et le compromis de vente est un contrat synallagmatique (les deux parties s’engagent). En réalité, les deux contrats ont des effets similaires, ce sont des avant-contrats qui contiennent toutes les conditions à respecter pour que la vente puisse être menée à son terme.
Par exemple, une promesse de vente doit inclure :
- L’adresse du bien immobilier concerné et sa date de disponibilité,
- Le prix de vente et le mode de financement,
- L’histoire du bien (précédent propriétaire, date de la dernière vente…)
- Une description du bien immobilier (plan à l’appui, éventuellement),
- Pour un appartement : le règlement de copropriété, le montant des charges courantes, les PV d’AG des trois dernières années etc.
- La durée de validité de la promesse de vente,
- Les conditions suspensives (et le droit de rétractation de l’acheteur dans les 10 jours),
- Le montant de la rémunération que l’acheteur et/ou le vendeur doit verser au(x) professionnel(s) de l’immobilier en charge de la vente.
Dans les deux cas, l’acheteur dépose une indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre (équivalente généralement à 10% du prix de vente, hors frais de notaire) afin de confirmer le sérieux de son engagement. Le vendeur s’engage à donner l’exclusivité sur l’achat du bien immobilier, sur une période de 2 à 3 mois.
Le vendeur ne touche pas le dépôt de garantie tant que le processus de vente n’est pas terminé. Le compte séquestre est géré par le notaire ou l’agent immobilier.
A partir du lendemain du jour de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, uniquement l’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours. Au-delà, il ne peut se retirer de la vente qu’en respectant certaines conditions suspensives, comme l’obtention d’un crédit immobilier ou d’un permis de construire.
Si l’une des deux parties renonce finalement à la vente pour un motif sans rapport avec les conditions suspensives, l’autre partie peut exiger réparation. Le vendeur peut par exemple garder l’indemnité d’immobilisation. Si c’est le vendeur qui souhaite se rétracter, l’acheteur peut exiger des dommages et intérêts ou la vente forcée du bien immobilier (conformément au nouvel article 1124 alinéa 2 du Code civil).
Dans une transaction immobilière, il n’est pas rare que les deux parties soient accompagnées par un notaire. Dans ce cas, c’est en général à l’acquéreur de désigner quel notaire rédige le compromis de vente ou le cas échéant, l’avenant au compromis de vente.
Si vous faites appel à un notaire, celui-ci vous orientera probablement vers une promesse unilatérale de vente. Cet acte authentique, qui implique un enregistrement à la recette des impôts, est facturé 125 €.
Obtenir un crédit immobilier
Une fois que la promesse de vente ou que le compromis de vente est signé, vous disposez de 2 mois pour souscrire à un prêt immobilier. Pour cela, vous pouvez vous adresser à votre banque ou faire appel à un courtier afin de trouver un crédit immobilier à des conditions et à un taux intéressant.
