Acheter un bien immobilier à rénover est une aventure unique, pleine de défis et d’opportunités. Que vous rêviez d’un appartement en centre-ville ou d’une maison de charme à réinventer, l’acquisition d’un bien avec travaux offre la chance de créer un lieu qui vous ressemble et de réaliser un investissement malin. Acheter un bien à rénover permet de négocier le prix de vente à la baisse, de profiter d'aides financières intéressantes et, à terme, d’une belle plus-value. Mais attention, pour que ce rêve devienne réalité, mieux vaut être bien préparé ! Dans cet article, découvrez ce qu’il faut savoir avant de s’engager dans la première étape de cet achat immobilier.
Les avantages d’acheter un bien à rénover
Acheter un appartement ou une maison et y faire des travaux offre plusieurs avantages. Cela permet :
- de profiter d’un bon emplacement
- de négocier le prix de vente à la baisse
- d’aménager l’intérieur du bien comme bon vous semble
- d’augmenter la valeur immobilière et réaliser une plus-value à la revente
Profiter d’un meilleur emplacement
Si vous visez un emplacement de choix en centre-ville ou un investissement locatif particulièrement rentable, acquérir un bien immobilier avec travaux peut se révéler être un choix judicieux. En effet, les biens récents, souvent construits en périphérie, ne peuvent rivaliser avec le charme et la praticité d’un logement ancien bien situé.
Où acheter est d’autant plus important si vous envisagez d’acheter pour louer. En général, les biens anciens ont l’avantage de bénéficier d’une bonne proximité avec les transports en commun, les commerces et autres commodités. Que ce soit aux yeux des jeunes professionnels ou des seniors souhaitant éviter d’utiliser une voiture pour se déplacer, un bien rénové en centre-ville est bien plus attractif.
Bénéficier d’un prix de vente plus bas
En raison des rénovations à prévoir, les biens anciens sont souvent proposés à des prix plus accessibles que les biens neufs ou récemment rénovés. Cette différence peut représenter une économie conséquente, parfois 10 à 20 % moins cher, voire plus si les travaux de rénovation sont importants.
Il faut prendre le temps d’obtenir un devis de rénovation de l’appartement ou de la maison afin d'estimer avec précision le coût des travaux et formuler une offre d’achat réaliste.
Les frais de notaire pour un bien ancien sont plus élevés que ceux pour un bien neuf (7% à 8% contre 2 à 3 %). Cela dit, le prix des travaux de rénovation n’est pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire, ce qui peut représenter une économie non négligeable sur le coût global du projet immobilier.
Aménager l’intérieur selon vos goûts
L'achat d'un bien à rénover vous offre une grande liberté pour transformer l’espace et créer un logement qui vous ressemble vraiment à votre guise. Vous pouvez aménager chaque pièce selon vos goûts personnels et sortir des sentiers battus en évitant de reproduire les configurations classiques que l’on voit partout. Ainsi, vous créez un cocon qui vous ressemble, un refuge après une longue journée de travail ou un endroit où vous êtes fier(e) d’accueillir vos proches.
L’objectif des travaux est de “révéler le potentiel” du logement en veillant à respecter un équilibre entre originalité et praticité.
Si vous manquez d’idées ou souhaitez un coup de pouce, faites appel à Kyka ! Notre studio d’architectes est là pour vous accompagner afin de concevoir avec vous un espace unique, aligné avec vos préférences tout en y ajoutant cette touche spéciale qui peut faire toute la différence.
Augmenter la valeur immobilière du bien
En effectuant des travaux, vous augmentez l'attractivité de votre bien. Contrairement à un logement neuf, la valeur immobilière d’un bien à rénover peut considérablement augmenter, ce qui se traduit par une plus-value intéressante si vous décidez un jour de le revendre.
Par exemple, il est particulièrement intéressant de réaliser les travaux qui permettent d’améliorer la note du DPE car les performances énergétiques d’un bien immobilier ont un poids important sur sa valeur.
La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôts et dans certains cas, il est possible d’avoir deux résidences principales.
Si vous envisagez un investissement locatif, acheter un bien à rénover permet aussi d’éviter certains écueils du marché locatif neuf, comme le plafonnement des loyers. Dans le cadre d'un bien ancien, vous avez plus de liberté pour fixer le montant du loyer, sauf dans certaines zones où les loyers sont encadrés, comme à Paris, Lyon ou encore Marseille (entre autres). Cependant, même avec ces contraintes, un bien rénové reste souvent plus attractif et rentable sur le long terme.
Avec Kyka, vous êtes accompagné par des professionnels de l’immobilier à chaque étape de votre projet immobilier :
- Chasse immobilière : nos chargés de projet vous aident à trouver et à négocier le prix de vente du bien de vos rêves,
- Conception architecturale : notre studio d’architectes vous aide à déterminer les travaux les plus intéressants à réaliser,
- Réalisation des travaux : le lancement et le suivi de la rénovation sont assurés par l’un de nos chefs de projets,
- Aménagement : nous vous aidons à trouver et à installer les meubles les plus adaptés à votre projet,
- Revente : si vous décidez de revendre votre bien, nous sommes les mieux placés pour vous aider à maximiser votre plus-value. Photos, publication d’annonces, visites… on s’occupe de tout.
Mon expérience avec cette équipe a été exceptionnelle. Mon architecte a parfaitement compris mes attentes et l'équipe projet a toujours été à l'écoute. Mon projet a été livré dans les délais et le résultat final est fantastique. Je suis très satisfait du service reçu.
Lyrod Levy
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien avec travaux
L’achat d’un bien immobilier nécessitant des travaux séduit de plus en plus d’acquéreurs. Cependant, si la rénovation est mal anticipée, cet achat immobilier peut devenir une source de stress, avec des imprévus financiers et techniques. Voici trois conseils pour tout savoir avant d’acheter un appartement ou une maison :
- Se familiariser avec les diagnostics immobiliers
- Inspecter le logement et planifier les travaux à réaliser
- Favoriser la qualité des matériaux et du matériel
Prendre connaissance des diagnostics immobiliers
Avant toute chose, l’évaluation du bien passe par l’analyse des diagnostics immobiliers qui fournissent des informations précieuses sur son état général. Ces diagnostics permettent d’anticiper les travaux à réaliser et de mieux appréhender l’ampleur du chantier.
Voici les diagnostics immobiliers les plus courants selon le type de bien :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Obligatoire pour tous les logements, il évalue l’isolation du bien ainsi que sa consommation énergétique.
- Diagnostic loi Carrez : Il mesure la surface exacte de l’appartement, en excluant les zones non habitables comme celle où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
- Diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) : Indispensable pour informer sur les risques naturels, technologiques ou de pollution auxquels le bien pourrait être exposé.
- Diagnostic termites : Requis dans les zones à risque, il est valable six mois et permet de détecter la présence de ces insectes xylophages.
- Diagnostic amiante : Obligatoire pour les biens construits avant juillet 1997, il informe sur la présence de ce matériau dangereux.
- Diagnostic plomb : Concernant les bâtiments construits avant 1949, il détecte la présence de plomb dans les peintures.
- Diagnostic électricité et gaz : Obligatoires pour les installations électriques et de gaz de plus de 15 ans, ils sont valables trois ans.
- Diagnostic assainissement : Si le bien dispose d’un système d’assainissement non collectif, ce diagnostic est indispensable.
Un expert en diagnostic peut vous accompagner dans cette démarche pour s’assurer que vous ne négligez aucun aspect crucial de la transaction.
Inspecter le logement et planifier les travaux à réaliser
Lors de la visite, il est primordial d’inspecter minutieusement tous les aspects de la maison ou de l’appartement, du sous-sol au toit. Ne négligez aucun détail : état des murs, isolation, menuiseries, installations électriques et sanitaires. Il est important de bien connaître les questions à poser lors de la visite d’un appartement ou d’une maison afin d’éviter les mauvaises surprises après l’achat.
Pour faciliter cette inspection, pensez à préparer une checklist des points à vérifier dans l’appartement ou la maison. N’hésitez pas à prendre des photos pendant la visite.
Il est vivement recommandé d’être accompagné pendant la visite d’un bien immobilier, surtout si des travaux sont à envisager. En signant un mandat de recherche, vous pouvez bénéficier de l’expérience et du regard plus technique d’un professionnel. Chez Kyka, nos chasseurs immobiliers sont formés par un architecte afin d’être capable d’identifier ce qui peut être amélioré (ou non) et d’estimer le budget des travaux à réaliser lors d’une visite.
En présence d’une copropriété, renseignez-vous sur les règles qui encadrent les travaux. Un règlement de copropriété peut imposer des restrictions strictes, il est donc essentiel de connaître vos droits et obligations en tant que copropriétaire avant de signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
Enfin, gardez à l’esprit qu’en fonction de leur complexité, la durée des travaux de rénovation peut s’étaler sur plusieurs mois. Ce délai doit être pris en compte, que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou mettre le bien en location. De plus, n’oubliez pas de prévoir une marge de sécurité dans votre budget pour faire face à d’éventuels imprévus, qui sont presque inévitables dans les projets de rénovation.
Favoriser la qualité
Il peut être tentant de réduire les coûts en choisissant des matériaux ou des équipements moins chers. Cependant, opter pour des matériaux de qualité est souvent plus rentable sur le long terme.
En effet, des matériaux bas de gamme peuvent entraîner des problèmes récurrents, voire des sinistres, qui vous coûteront beaucoup plus cher à réparer. En privilégiant des matériaux durables et performants, vous réduisez les risques de sinistres qui peuvent affecter l’esthétique et la valeur du bien.
Pour garantir le confort des occupants et la durabilité du logement, il vaut mieux investir dans des matériaux, des équipements et une main d'œuvre avec un bon rapport qualité-prix, voire haut de gamme.
Si vous n’avez pas d’expérience dans la rénovation ou que vous ne vous sentez pas capable de gérer un chantier, il est recommandé de faire appel à une entreprise de rénovation ou à des artisans qualifiés. Certes, cela représente un surcoût, mais cela vous assure que les travaux respecteront les normes en vigueur et que vous bénéficierez de garanties solides, notamment grâce à la garantie décennale des artisans, qui couvre les éventuels défauts de construction.
Pour en savoir plus sur l’accompagnement sur-mesure que nous proposons, prenez rendez-vous avec l’un des chargés de projet de Kyka.
Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Kyka s'est occupé de tout de A à Z.
De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux !
Encore merci, je recommande vivement !
Adrien BALIKDJIAN
Les aides existantes pour financer des travaux de rénovation
Pour alléger l’investissement lié à l’achat d’un appartement ou d’une maison nécessitant des travaux, plusieurs dispositifs financiers existent, comme :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants
- L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)
- Le prêt conventionné
- MaPrimeRénov’
- Les Certificats d’Économie d'Énergie
- Le prêt épargne logement
- La déduction d’impôts grâce au déficit foncier
- L'exonération de la taxe foncière
Le PTZ pour les primo-accédants
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l'État destinée aux ménages aux revenus modestes souhaitant acheter un premier bien immobilier. Ce prêt permet de financer jusqu'à 40 % de l'achat et des travaux, sans intérêt à rembourser, à condition que le montant des travaux représente au moins 25 % du coût d'achat total.
En plus de cela, le PTZ couvre une large palette de travaux, tels que :
- l’isolation thermique et phonique,
- la rénovation énergétique,
- l'aménagement de l'espace,
- l'amélioration de l'accessibilité.
C'est une aide idéale pour transformer un logement ancien en un cocon moderne, tout en limitant le poids financier du projet. Le prêt est remboursable sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans, et est cumulable avec d'autres prêts.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
Contrairement au PTZ, l'Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) est ouvert à un plus large public, incluant non seulement les propriétaires occupants, mais aussi les propriétaires bailleurs.
Ce prêt vise à financer les travaux d'amélioration énergétique des résidences principales ; les travaux éligibles incluent notamment l’isolation du toit, des murs extérieurs, le remplacement des fenêtres ou du système de chauffage.
L’enveloppe allouée peut varier de 10 000 à 30 000 €, selon l’ampleur des travaux, avec une durée de remboursement pouvant s’étendre jusqu'à 15 ans. Pour bénéficier de ce prêt, il est impératif de confier les travaux à des entreprises reconnues RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Prêt conventionné
Le prêt conventionné est une autre solution de financement intéressante pour les acquéreurs de biens immobiliers avec des travaux à réaliser. Il permet de couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération, travaux inclus, avec des durées de remboursement allant de 5 à 35 ans. Aucun critère de revenu n’est exigé, ce qui en fait une option ouverte à tous.
De nombreux travaux sont éligibles à un prêt conventionné : cela va de l'amélioration énergétique à l'aménagement intérieur, en passant par l'agrandissement de l'habitat.
Ce prêt peut aussi se combiner avec d'autres aides telles que le PTZ ou l'éco-PTZ. Son principal avantage réside dans sa grande flexibilité et l'absence de restriction quant aux revenus du ménage ; mais attention à bien comparer les offres bancaires avant de vous engager.
MaPrimeRénov’
Depuis 2021, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a laissé place à MaPrimeRénov’, une aide qui facilite la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Les travaux d’isolation, de ventilation ou encore le remplacement de chaudières vétustes peuvent être financés par cette prime.
Son montant est calculé en fonction des revenus du demandeur et du gain énergétique escompté grâce aux travaux. Cette aide permet de rendre plus accessible les projets de rénovation les plus coûteux. Cependant, il est important de respecter certains plafonds de dépenses pour maximiser l’aide.
Certificats d’Economie d’Energie (CEE) : l’aide des fournisseurs d'énergie
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), communément appelés "primes énergie", sont un dispositif mis en place par l’État afin d’encourager les fournisseurs d’énergie à aider leurs clients à réaliser des économies d’énergie. Ces aides peuvent prendre différentes formes : de la simple prime à l'accompagnement dans la réalisation d’un diagnostic énergétique, en passant par des prêts à taux bonifiés.
Près de 200 types de travaux sont éligibles, allant de l’isolation des murs et toits à l'installation de systèmes de chauffage plus performants. Pour bénéficier de ces aides, il est nécessaire de passer par des entreprises certifiées RGE et le logement doit être construit depuis au moins deux ans.
Prêt épargne logement
Si vous disposez d’un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou d’un Compte Épargne Logement (CEL), il vous est possible de souscrire un prêt pour financer l’achat et la rénovation d’une résidence principale. Ce prêt peut aller jusqu’à 92 000 €, avec des conditions de remboursement s’étendant sur 2 à 15 ans.
C’est une bonne option pour ceux qui ont pris le temps d'épargner et qui souhaitent maintenant investir dans l’amélioration ou l’agrandissement de leur logement.
Si votre PEL a été ouvert avant 2018, une prime d'État peut même venir compléter votre projet.
Investissement locatif : déduire certains travaux de ses impôts
Si vous achetez un bien avec travaux pour le louer, sachez qu’il est possible de déduire certaines dépenses de travaux de vos impôts grâce au mécanisme du déficit foncier. Concrètement, les coûts engagés pour remettre en état ou améliorer un bien locatif peuvent être déduits de vos revenus fonciers et ainsi réduire le montant imposable.
Les travaux concernés sont ceux qui visent à maintenir le bien en bon état, sans toutefois en modifier l’agencement ou la structure. Cela inclut par exemple la rénovation de la toiture, le remplacement du système de chauffage ou la réparation des installations électriques.
Les travaux d’amélioration peuvent aussi être pris en compte, tant qu’ils n’impactent pas la structure du bien.
Exonération de la taxe foncière
Enfin, certaines communes offrent une exonération temporaire de la taxe foncière pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique. Selon les collectivités, cette exonération peut être totale (100%) ou partielle (50%) pendant cinq années.
Pour en bénéficier, le montant total des travaux dépasse 10 000 € pour en bénéficier, et il est nécessaire de faire la demande auprès du service des impôts. Une fois les cinq ans écoulés, une nouvelle demande ne peut être effectuée qu’après un délai de 10 ans.
Exemples de logements rénovés par Kyka
Le 95m² de Valentin à la Muette
A Paris, dans le quartier de La Muette, Valentin a fait l'acquisition d’un appartement typiquement haussmannien de 95m². Conçu à l’origine avec des pièces en enfilade, ce projet a nécessité une véritable remise à plat afin d'adapter au mode de vie moderne.
L’authenticité des éléments classiques, tels que les moulures et les cheminées, a été sublimée par des touches contemporaines, offrant ainsi une parfaite symbiose entre passé et présent. Chaque pièce respire l'élégance tout en intégrant des solutions pratiques pour le quotidien.
Le 32m² de Bertille aux Batignolles
Dans cet appartement sous les toits, nous avons réuni le deux pièces d'origine avec une chambre de service séparée pour recréer un véritable cocon.
Bénéficiant de trois magnifiques balcons, les 32m² jouissent d'une belle lumière. L'ensemble a été repensé autour d'une vision des années 70 et de ses couleurs peps.
Le 26m² au style atelier d'artiste de Perrine
Perrine a acheté un 26m² et Kyka l’a rénové dans un style atelier d’artiste, inspiré par les œuvres colorées d'Henri Matisse et la mythique villa Majorelle de Marrakech. Dans cet espace compact, chaque détail a été pensé pour maximiser l’effet visuel et la fonctionnalité. Les murs arborent des teintes vibrantes, avec des bleus intenses rappelant le célèbre "Yves Klein", créant ainsi une atmosphère unique et dynamique.
Pour séparer la chambre du salon tout en conservant la luminosité omniprésente, une porte coulissante vitrée a été installée, permettant aux deux pièces de profiter de la lumière naturelle tout en conservant une intimité élégante et subtile.
