Comment un bien immobilier prend-il de la valeur ?
Acheter un bien immobilier peut être un investissement rentable à condition que l’appartement ou la maison prenne de la valeur avec le temps.
En premier lieu, la valeur d’un bien immobilier évolue à la hausse ou à la baisse en fonction de facteurs extérieurs, tel que :
- L’évolution du marché de l’immobilier : selon l’INSEE, le prix des biens immobiliers a augmenté de 30% entre 2013 et 2023
- La tension immobilière dans le secteur géographique où se situe le bien : dans certains quartiers prisés, l’offre est inférieure au nombre d’acheteurs intéressés, tirant vers le haut le prix du mètre carré.
Les années 2023 et 2024 ont été marquées par une crise du marché de l’immobilier. Le conflit russo-ukrainien a provoqué une augmentation importante des taux d’intérêt, ce qui a fortement diminué la capacité de financement des acheteurs. Cependant, fin 2024, plusieurs signaux laissent présager un rebond des prix de l’immobilier. Bien que cela reste à confirmer, l’année 2025 pourrait être le bon moment d’acheter un appartement ou une maison.
Cela dit, les caractéristiques d’un bien immobilier exercent également une grande influence sur sa valeur vénale. Un propriétaire dispose de plusieurs moyens pour augmenter la valeur immobilière de son appartement ou de sa maison :
- Améliorer le Diagnostic de Performances Énergétiques
- Rénover ou optimiser les pièces importantes
- Améliorer la décoration et l’aménagement intérieur
- Ajouter des commodités uniques
- Agrandir la surface du bien
En général, acheter un bien avec des travaux à réaliser est une bonne stratégie car la rénovation permet d’augmenter rapidement sa valeur immobilière. Mais encore faut-il bien évaluer le montant des travaux afin qu’il puisse être amorti par la plus-value réalisée à la revente.
Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou vendre votre logement pour en acheter un autre, il est important d’apprendre à apprécier la valeur immobilière d’un bien en fonction de ses atouts et de ses défauts. Cela permet d’acheter au bon prix et d’évaluer la valeur que vous pouvez donner au bien en effectuant des travaux.
Chez Kyka, nous sommes spécialisés dans l’achat et la rénovation de biens immobiliers. En signant avec nous un mandat de recherche, vous êtes accompagné par un chargé de projet formé par des architectes d’intérieur afin de trouver rapidement le bien de vos rêves, c’est-à-dire celui qui correspond à vos critères et qui peut prendre beaucoup de valeur après la réalisation de travaux de rénovation.
Après la finalisation de l'achat de votre bien, notre studio d’architectes d’intérieur prend en charge les travaux pour vous offrir une rénovation clé en main, allant de la conception architecturale à l’ameublement des pièces. Si quelques années plus tard, vous souhaitez revendre votre bien, nous pouvons nous en charger car nous sommes le mieux placés pour vendre au meilleur prix un bien que nous avons rénové.
"De la recherche du bien (un mouton à 5 pattes tellement nous avions de critères) à la réalisation des travaux jusqu'à la livraison finale (dans les délais !!!) tout s'est très bien passé. L'équipe a été très supportive, architecte de grande qualité (à l’écoute et d'excellents conseils). Et surtout un appartement mieux que ce que nous espérions. Je recommande Kyka"
Amine Achite
1. Augmenter la valeur d’un bien en améliorant ses performances énergétiques
Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire qui analyse la qualité de l’isolation et la consommation énergétique d’un logement. En raison d’une augmentation des prix de l’énergie et d’une prise de conscience collective des enjeux écologiques de notre époque, les acheteurs sont de plus en plus sensibles aux performances énergétiques d’un logement. En 2023, le prix au mètre carré des biens les plus énergivores, c’est-à-dire associés à une étiquette F ou G, était de 10% inférieur au prix moyen du marché (source : étude de Guy Hoquet).
C’est pourquoi chez Kyka, nous portons une attention particulière aux biens dont le DPE peut être amélioré d’un ou deux niveaux grâce à des travaux de rénovation.
Par exemple, pour améliorer le DPE d’une maison ou d’un appartement et augmenter sa valeur, vous pouvez :
- Installer des fenêtres à double vitrage,
- Améliorer l’isolation du sol, des murs, des combles etc…
- Installer un système de chauffage performant (ex : chaudière à granulés, pompe à chaleur…)
- Installer des radiateurs à panneau rayonnant ou à inertie,
- Installer une VMC double flux,
- Installer des panneaux solaires afin d’alimenter l’habitat en énergie renouvelable.
Au 1er janvier 2025, les biens avec un DPE associés à une étiquette G ne peuvent plus être loués (à l’exception des copropriétés qui ont voté un plan pluriannuel de travaux). En raison de l’entrée en vigueur de cette loi, certains propriétaires cherchent à se séparer le plus vite possible d’un bien trop énergivore qui ne leur apporte aucun revenu. C’est l’occasion d’acheter ces biens à un prix très bas afin d'accroître la valeur du bien en réalisant des travaux de rénovation.
Pour aider les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leur maison ou de leur appartement, des aides financières existent. Par exemple, les logements construits il y a plus de 15 ans sont éligibles au dispositif MaPrimeRénov. Le montant de l’aide dépend du montant des travaux et des revenus des propriétaires.
Par ailleurs, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un autre dispositif accessible sans conditions de ressources et cumulable avec MaPrimeRénov. Ce prêt sans intérêt permet de financer la rénovation ponctuelle ou globale d’un logement, dans la limite de 50 000 €.
2. Rénover et optimiser l’aménagement des pièces importantes
Il est possible d’augmenter considérablement la valeur d’un logement en optimisant l’aménagement de l’espace disponible ou en rénovant certaines pièces centrales.
Bien que les attentes des acheteurs varient, ceux-ci portent souvent une importance particulière à l’état de la cuisine et de la salle de bain. En visitant une maison ou un appartement, certains acheteurs peuvent être déçus en découvrant une (trop) petite cuisine indépendante ou une salle de bain vétuste.
En effet, la rénovation ou le réaménagement de ces pièces techniques peut être long et coûteux, ce qui peut décourager les acheteurs qui préfèrent acheter un bien confortable dans lequel ils peuvent emménager sans effectuer de travaux (quitte à investir plus d’argent).
Gardez en tête que bon nombre d’acheteurs réagissent à l’instinct. Un appartement ou une maison avec des pièces bien aménagées favorise les “coups de coeur”, ce qui peut avoir une influence importante sur la négociation du prix de vente du logement.
Dans certains cas, il n’est pas nécessaire de rénover intégralement les pièces maîtresses de votre bien. Voici quelques exemples de travaux qui peuvent donner plus de valeur au logement :
- Casser la cloison qui sépare la cuisine de la salle à manger ou du salon afin d’agrandir l’espace de vie au coeur du logement,
- Agrandir le plan de travail de la cuisine
- Remplacer le meuble vasque de la salle de bain
Enfin, si vous souhaitez augmenter la valeur de votre maison, vous pouvez également envisager d’aménager le garage ou le grenier, de diviser les plus grandes chambres afin de pouvoir créer une autre salle de bain ou des chambres supplémentaires.
Les travaux d’aménagement intérieur nécessitent rarement des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable de travaux ou permis de construire). Cela dit, abattre un mur porteur dans un appartement peut nécessiter l’accord de la copropriété.
Une rénovation totale est la meilleure manière de valoriser un bien car cela permet de créer une cohérence globale typique des biens d'exceptions (très recherchés sur le marché). En faisant appel à Kyka, notre studio d’architecte d’intérieur vous aide à révéler le potentiel de votre logement en optimisant au maximum l’espace disponible.
Vous hésitez entre l’achat d’un bien neuf ou ancien ? Avec Kyka, vous profiterez du charme de l’ancien et après les travaux, de tout le confort moderne.
“Un grand merci pour votre accompagnement. Je me suis sentie aussitôt en confiance et comprise dans mes besoins et attentes. Bravo à toute l' équipe pour votre écoute, votre disponibilité et le respect des délais qui était très important pour moi.Je suis ravie du résultat final : merci infiniment.”
Murielle Bardoux
3. Améliorer la décoration intérieur du bien
Parfois, il n’est pas nécessaire d’entreprendre de travaux pour donner de la valeur à un bien immobilier. Quelques ajustements ciblés peuvent considérablement améliorer l’attractivité d’un appartement ou d’une maison aux yeux des acheteurs potentiels.
Une solution simple et économique consiste à rafraîchir la propreté ou la décoration intérieure du logement afin qu’il se présente sous son meilleur jour lors des visites. Les américains appellent cette technique le “home staging”.
Concrètement, l’idée est de supprimer les défauts superficiels qui peuvent attirer l'œil des acheteurs et ternir l’image qu’ils gardent du logement. Cela peut se jouer à peu de choses : un éclairage inadapté, une mauvaise odeur, des traces de saleté, des meubles encombrants…
Certains acheteurs n’ont pas forcément le recul ou l’expérience pour faire la différence entre un défaut qui peut être facilement corrigé et celui qui implique de réaliser des travaux coûteux.
Pour améliorer la valeur de votre logement à moindres coûts, vous pouvez par exemple :
- Nettoyer ou changer les joints de la salle de bain,
- Repeindre le carrelage de la cuisine ou de la salle de bains avec une peinture adaptée,
- Repeindre les murs ou le plafond de certaines pièces,
- Déplacer ou stocker certains meubles afin de donner accès à plus de surface habitable,
- Libérer l’espace autour des fenêtres pour laisser passer un maximum de lumière.
Il existe de nombreuses manières d’embellir et d’augmenter la valeur d'un appartement ou d’une maison sans se ruiner. Cependant, gardez un œil sur votre budget afin que la somme de ces petits rafraîchissements reste rentable. La clé est de trouver le bon compromis entre la valeur ajoutée des ajustements à effectuer et leur prix.
Vous disposez d’un jardin ? Entretenez-le de votre mieux afin de pouvoir le mettre en valeur à travers les images de votre annonce immobilière. De belles photos, de l'extérieur comme de l'intérieur, sont importantes pour donner envie aux acheteurs potentiels de visiter votre bien.
4. Ajouter des commodités uniques à votre propriété
Pour maximiser la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez y ajouter des commodités qui créent une véritable expérience de vie et générer un “coup de cœur immobilier”. Les acheteurs sont souvent séduits par des éléments qui sortent de l’ordinaire, même s’ils ne sont pas indispensables au fonctionnement d’un logement. Ces touches supplémentaires peuvent aider votre propriété à se démarquer sur le marché de l’immobilier.
Depuis la pandémie de Covid-19, les logements dotés d’un espace extérieur, comme un jardin ou un balcon, sont devenus des perles rares. De plus, avec l’essor du télétravail, près d’un tiers des travailleurs souhaite une pièce dédiée à un bureau (source: étude d’OpinionWay pour SeLoger).
Par exemple, la fenêtre d’un appartement sous les toits peut être transformée en balcon grâce à une fenêtre balcon Velux. Un détail qui peut plaire à de nombreux acheteurs désirant un accès à l'extérieur.
Mieux encore, vous pouvez opter pour des installations plus luxueuses comme :
- une piscine,
- une douche-hammam,
- un chauffage au sol,
- un système de domotique qui rend votre logement “intelligent”.
Ces commodités augmentent le confort de l’habitat et font grimper la valeur perçue de votre bien.
